ΤΟ ΜΟΝΟΜΕΛΕΣ ΕΦΕΤΕΙΟ ΑΘΗΝΩΝ
ΤΜΗΜΑ 7ο - ΜΙΣΘΩΣΕΙΣ
ΑΡΙΘΜΟΣ 997/2025
Αποτελούμενο από τη δικαστή Αποστολία Παντελίδου, Εφέτη, την οποία όρισε το Τριμελές Συμβούλιο Διεύθυνσης του Εφετείου Αθηνών, και από τη γραμματέα Αγγελική Κυριαζή.
Συνεδρίασε δημόσια, στο ακροατήριό του, στην Αθήνα, τη 12-11-2024, για να δικάσει την υπόθεση μεταξύ:
ΤΗΣ ΕΚΚΑΛΟΥΣΑΣ: ανώνυμης εκπαιδευτικής εταιρείας με την επωνυμία «…. Α.Ε.» που εκπροσωπείται νόμιμα, εδρεύει στην Αθήνα (οδός … αρ.6, ….), με Α.Φ.Μ. …. και η οποία εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο της Ιωάννη Βήχα, δικηγόρο Αθηνών (Α.Μ./Δ.Σ….), ο οποίος, με την από 11-11-2024 δήλωσή του, δεν παρέστη κατά την εκφώνηση της υπόθεσης, σύμφωνα με το άρθρο 242§2 σε συνδυασμό με το άρ. 524 παρ.1 Κ.Πολ.Δ., ενώ προσκόμισε το υπό στοιχ…../2024 γραμμάτιο προκαταβολής εισφορών και ενσήμων του Δ.Σ.Α., και
ΤΟΥ ΕΦΕΣΙΒΛΗΤΟΥ: Ο.Τ.Α. με την επωνυμία «ΔΗΜΟΣ ...- ...», ο οποίος εδρεύει στην ... Αττικής (οδό ….), εκπροσωπείται νόμιμα και εκπροσωπήθηκε, δυνάμει του υπ'αρ….. ειδικού δικαστικού πληρεξουσίου του νόμιμου εκπροσώπου του, ενώπιον της συμβολαιογράφου Αθηνών …., από τον πληρεξούσιο δικηγόρο του Δημήτριο Κουλουριώτη, δικηγόρο Αθηνών (Α.Μ./Δ.Σ…..), ο οποίος παρέστη κατά την εκφώνηση της υπόθεσης, χωρίς όμως αυτός να υποχρεούται στην προσκόμιση γραμμάτιου προκαταβολής εισφορών και ενσήμων του οικείου Δ.Σ., λόγω της ιδιότητας του εφεσίβλητου ως Ο.Τ.Α. και της σύμβασης πάγιας αντιμισθίας που τον συνδέει με αυτόν (άρ. 61 παρ. 3 περ. δ Ν. 4.194/2013-Δικηγ.Κώδ.).
Η ενάγουσα -εκμισθώτρια και ήδη εκκαλούσα, με τη Γ.Α.Κ..../Α.Κ.Δ..../20-4-2022 αγωγή της ενώπιον του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών, στρεφόμενη κατά του εναγόμενου και ήδη εφεσίβλητου, ζήτησε να γίνουν δεκτά όσα αναφέρονται σε αυτήν. Επί της αγωγής, εκδόθηκε, αντιμωλία των διαδίκων, η 1.191/18-10-2023 οριστική απόφαση, με την οποία απορρίφθηκε η αγωγή και καταδικάστηκε η ενάγουσα στα δικαστικά έξοδα της εναγόμενης, τα οποία ορίστηκαν στο ποσό των 300€. Την απόφαση αυτή προσβάλλει ενώπιον του Δικαστηρίου αυτού η ενάγουσα και ήδη εκκαλούσα, με την υπ'αριθ.εκθ.καταθ. στη Γραμματεία του Πρωτοβάθμιου Δικαστηρίου Γ.Α.Κ..../Ε.Α.Κ..../27-6-2024 έφεσή της, ζητώντας να γίνει δεκτή για τους λόγους που αναφέρονται σε αυτήν, η συζήτηση της οποίας προσδιορίστηκε, με επιμέλεια της, δυνάμει της Γ.Α.Κ..../Ε.Α.Κ..../18-7-2024 πράξης της Γραμματείας του Δικαστηρίου αυτού, για τη σημερινή δικάσιμο και γράφτηκε η υπόθεση στο πινάκιο.
Η υπόθεση εκφωνήθηκε με τη σειρά της από το οικείο πινάκιο με αύξοντα αριθμό πινακίου 37 και συζητήθηκε.
Κατά τη συζήτηση στο ακροατήριο, ο πληρεξούσιος δικηγόρος της εκκαλούσας δεν παραστάθηκε κατά την εκφώνηση, αλλά είχε προκαταθέσει την προβλεπόμενη από το άρθρο 242 § 2 Κ.Πολ.Δ. ως άνω μονομερή δήλωσή του και, νομότυπα και εμπρόθεσμα, τις προτάσεις του, ενώ παρέστη ο πληρεξούσιος δικηγόρος του εφεσίβλητου και κατέθεσε τις προτάσεις του.
Ι.Η υπό κρίση έφεση της ηττηθείσας πρωτοδίκως ενάγουσας κατά της 1.191/18-10-2023 οριστικής απόφασης του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών, που εκδόθηκε, αντιμωλία των διαδίκων, κατά την ειδική διαδικασία περιουσιακών-μισθωτικών διαφορών, αρμόδια φέρεται προς συζήτηση ενώπιον του παρόντος Δικαστηρίου (άρθρο 19 περ. a Κ.Πολ.Δ.) και έχει ασκηθεί νομότυπα, εμπρόθεσμα και παραδεκτά (άρθρα 495, 499, 500, 511,513 § 1 στοιχ. β, 516 § 1,517, 518 § 2 σε συνδυασμό με τα άρ.144 επ. και 532 Κ.Πολ.Δ.), δεδομένου ότι ασκήθηκε την 27-6- 2024, δηλαδή εντός της καταχρηστικής προθεσμίας των δυο ετών, η οποία άρχεται από την επομένη της δημοσίευσης της απόφασης που περατώνει τη δίκη, ήτοι από 19-10-2023, καθόσον οι διάδικοι δεν επικαλούνται ούτε προέκυψε επίδοση της εκκαλούμενης απόφασης, ενώ έχει καταβληθεί, για το παραδεκτό της, το προβλεπόμενο από το άρ. 495 παρ. 3Αβ Κ.Πολ.Δ. παράβολο (βλ. το υπ'αρ. …./2024 e-παράβολο, ποσού 100€ και τη σχετική απόδειξη πληρωμής). Πρέπει, επομένως, η έφεση να γίνει τυπικά δεκτή και να ερευνηθεί περαιτέρω ως προς το παραδεκτό και βάσιμο των λόγων της, μέσα στα όρια που καθορίζονται από αυτούς, κατά την ίδια ειδική διαδικασία των περιουσιακών-μισθωτικών διαφορών των άρ. 591, 614 αρ. 1, 615 επ. Κ.Πολ.Δ. (άρθρα 522 και 533 Κ.Πολ.Δ.).
II.Με τη Γ.Α.Κ..../Α.Κ.Δ..../20-4-2022 αγωγή της ενώπιον του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών, καθ'ο μέρος αφορά τους λόγους έφεσης, η ενάγουσα -εκμισθώτρια και ήδη εκκαλούσα εξέθεσε τα ακόλουθα: Ότι, δυνάμει του από 22-7-2008 ιδιωτικού συμφωνητικού μίσθωσης, εκμίσθωσε στην τότε Νομαρχιακή Αυτοδιοίκηση Αθηνών -Πειραιώς, κατόπιν διακήρυξης δημοπρασίας για μίσθωση ακινήτου, ένα κτηριακό συγκρότημα, αποκλειστικής κυριότητας της, κείμενο στο ... του Δήμου ...-...ς Αττικής, αποτελούμενο από δυο κτήρια συνολικής έκτασης 2.023 τ.μ. με κοινό αύλειο χώρο, επιφάνειας 2.000 τ.μ., για τη στέγαση του ... Γυμνασίου και Λυκείου ... Εκπαίδευσης .... Ότι η διάρκεια της εμπορικής μίσθωσης ορίστηκε δωδεκαετής. Ότι το μηνιαίο μίσθωμα ορίστηκε στο ποσό των 30.000Є, για τα δυο πρώτα μισθωτικά έτη. Ότι, κατά τη διάρκεια της μίσθωσης, ο εναγόμενος Δήμος, ο οποίος διαδέχθηκε την αρχική μισθώτρια, μείωσε μονομερώς, κατ'εφαρμογή του N.4.002/2011, το μίσθωμα στο ποσό των 24.000Є, έναντι του συμβατικού ορισθέντος των 30.000Ε. Ότι ακολούθως, κατ'εφαρμογή του άρ. 2 του Ν.4.081/2012, ο εναγόμενος μείωσε περαιτέρω μονομερώς από 1-10-2012 το μίσθωμα στο ποσό των 18.300Є, το οποίο καταβάλλει έκτοτε. Ότι η διάταξη του άρ. 2 του N. 4.081/2012, αντίκειται σε διατάξεις υπέρτερης τυπικής ισχύος, ήτοι στο Σύνταγμα και στις Διεθνείς Συνθήκες και ως εκ τούτου δεν πρέπει να τύχει εν προκειμένω εφαρμογής, αλλά αντιθέτως να εξακολουθήσει να ισχύει το ως άνω καταβλητέο μίσθωμα των 24.000Є. Με βάση το ιστορικό αυτό, κατόπιν μετατροπής του καταψηφιστικού αιτήματος σε αναγνωριστικό, η ενάγουσα ζήτησε να αναγνωριστεί ότι:1)το οφειλόμενο από 1-10-2012 μίσθωμα ανέρχεται στο ποσό των 24.000Є, μη εφαρμοζόμενης της διάταξης του άρ.2 του N. 4.081/2012, ως αντικείμενης σε διατάξεις υπέρτερης τυπικής ισχύος, άλλως και επικουρικά, ήτοι σε περίπτωση που κριθεί σύννομη η ανωτέρω διάταξη, σε αντιστοιχία με τον Ν.4002/2011 που προβλέπει για τον εκμισθωτή τη δυνατότητα ανατροπής του τεκμηρίου μείωσης του καταβαλλόμενου μισθώματος, το καταβλητέο μίσθωμα από 1-10-2012 να οριστεί στο ποσό των 24.000€, λόγω ανατροπής του εν λόγω τεκμηρίου, κατά τα ειδικότερα αναγραφόμενα στην αγωγή, και 2)ο εναγόμενος υποχρεούται να καταβάλει στην ενάγουσα, νομιμοτόκως, ως διαφορά μεταξύ οφειλόμενου και καταβαλλόμενου μηνιαίου μισθώματος, για το χρονικό διάστημα από 1-10-2012 έως 31-12-2022, το συνολικό ποσό των 701.100Є. Επί της ανωτέρω αγωγής, εκδόθηκε, αντιμωλία των διαδίκων, η εκκαλούμενη 1.191/18-10-2023 οριστική απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών, κατά την ειδική διαδικασία περιουσιακών- μισθωτικών διαφορών, με την οποία απορρίφθηκε η αγωγή, κατά την κύρια βάση της ως νόμω αβάσιμη και κατά την επικουρική της βάση από ουσιαστική άποψη, ενώ καταδικάστηκε ο εναγόμενος στα δικαστικά έξοδα της ενάγουσας, τα οποία ορίστηκαν στο ποσό των 300€.Κατά της απόφασης αυτής, παραπονείται ήδη η ενάγουσα, με την υπό κρίση έφεσή της, για τους διαλαμβανόμενους σ’ αυτήν λόγους που ανάγονται σε εσφαλμένη ερμηνεία και εφαρμογή του νόμου καθώς και σε κακή εκτίμηση των αποδείξεων, και ζητεί την εξαφάνισή της, ώστε να γίνει δεκτή η αγωγή της και να καταδικαστεί ο αντίδικός της στα δικαστικά της έξοδα και για τους δύο βαθμούς δικαιοδοσίας.
III. Κατά τις διατάξεις του άρθρου 21 του Ν.4.002/2011 περί ρυθμίσεων για την ανάπτυξη και τη δημοσιονομική εξυγίανση (Φ.Ε.Κ. A' 180/22.8.2011), προβλέφθηκε η μείωση, από τη δημοσίευση του εν λόγω Νόμου στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως, ήτοι από την 22.8.2011 (άρθρο 71 του ως Νόμου), κατά ποσοστό 20%, όλων των μισθωμάτων μισθώσεων, στις οποίες μισθωτής είναι το Δημόσιο ή φορέας του δημοσίου τομέα, όπως αυτός προσδιορίζεται στην παρ. 1 του άρθρου 1Β του N. 2362/1995, ως το άρθρο αυτό προστέθηκε με το άρθρο 2 του Ν. 3871/2010, και πριν τη συμπλήρωσή του με την παρ. Ια του άρθρου 50 του N. 3943/2011. Ειδικότερα, η εν λόγω ρύθμιση αντικατοπτρίζει την αντίληψη του νομοθέτη περί της ήδη επελθούσης, από το έτος 2009, βαθιάς οικονομικής κρίσης και δημοσιονομικής ύφεσης, στην οποία περιήλθε η Χώρα, της συρρίκνωσης της αγοράς, της κατακόρυφης πτώσης της ζήτησης ακινήτων για μίσθωση και της συνεκδοχικώς καταφασκόμενης, σημαντικότατης πτώσης της μισθωτικής αξίας των ακινήτων, που είχε ως αποτέλεσμα την ανατροπή του δικαιοπρακτικού θεμελίου, στο οποίο στηρίχθηκαν τα συμβαλλόμενα μέρη, κατά την κατάρτιση των ήδη έως τότε συναφθεισών συμβάσεων μίσθωσης και εντεύθεν καθιστούσε υπέρμετρα επαχθή για τον μισθωτή, την καταβολή του συμφωνημένου μισθώματος. Γι'αυτό, με την ανωτέρω νομοθετική ρύθμιση επιχειρήθηκε ο εξορθολογισμός, η αναγωγή δηλαδή, στο προσήκον μέτρο, των μισθωμάτων που καταβάλλει το Δημόσιο και οι φορείς του δημοσίου τομέα, για μισθώσεις ακινήτων που έχουν συναφθεί πριν από τον Ιούλιο του έτους 2010, ώστε να ανταποκρίνονται στη μισθωτική αξία των ακινήτων και να μην καθίσταται η εκτέλεση της μισθωτικής σύμβασης υπέρμετρα δυσμενής μονομερώς σε βάρος του Δημοσίου, εξαιτίας των προαναφερόμενων απρόβλεπτων και έκτακτων συνθηκών (βλ. άρθρο 21 της Αιτιολογικής έκθεσης του N. 4.002/2011, καθώς και την υπ' αριθμ.335/2012 Γνωμοδότηση του Ν.Σ.Κ.). Πλέον συγκεκριμένα, με το πρώτο εδάφιο της παραγράφου 1 του ως άνω άρθρου, καθιερώθηκε μαχητό τεκμήριο μείωσης, κατά 20%, της μισθωτικής αξίας των ακινήτων που είχε μισθώσει το Δημόσιο και οι φορείς του δημοσίου τομέα μεταξύ των οποίων και οι Ο.Τ.Α. A' και B' βαθμού - μέχρι την 30.6. 2010. Προκειμένου, δε, να αποφευχθεί πλήθος δικών και εξόδων τόσο του Δημοσίου όσο και των ιδιωτών εκμισθωτών του Δημοσίου, για δικαστική μείωση των μισθωμάτων αυτών, σύμφωνα με τα άρθρα 388 και 288 Α.Κ., με το δεύτερο εδάφιο του ίδιου άρθρου ορίσθηκε ότι, από τη δημοσίευση του Νόμου, τα μισθώματα που κατέβαλλε το Δημόσιο και οι φορείς του δημόσιου τομέα για τη μίσθωση ακινήτων, στα οποία στεγάζονταν υπηρεσίες του, μειώνονταν κατά ποσοστό 20%, ποσοστό το οποίο υπολογιζόταν στο ύψος του μισθώματος που καταβαλλόταν για τη χρήση Ιουλίου 2010, και ότι απαγορευόταν μέχρι την 30.6.2013 οποιαδήποτε αναπροσαρμογή τους. Επειδή όμως, πολλοί εκμισθωτές είχαν συμφωνήσει με το Δημόσιο και τους παραπάνω φορείς τη μείωση του καταβαλλομένου σε αυτούς μισθώματος από 1.7.2010 και εφεξής, λόγω ακριβώς της μείωσης της μισθωτικής αξίας των ακινήτων τους, γι' αυτό με την παράγραφο 2 του ίδιου άρθρου οριζόταν ότι, αν είχαν συμφωνήσει μείωση 20%, δεν θα γινόταν νέα μείωση. Σε περίπτωση, δε, που είχαν συμφωνήσει μείωση μικρότερη του 20%, τότε θα μειωνόταν περαιτέρω το μίσθωμα κατά το υπόλοιπο ποσοστό μέχρι τη συμπλήρωση του 20%, ενώ σε περίπτωση που μετά την 1.7.2010 είχαν αναπροσαρμοσθεί τα μισθώματα αυτά, σύμφωνα με τις συμβάσεις μίσθωσης, η εν λόγω αναπροσαρμογή θα καταργούνταν και η καταβληθείσα θα συμψηφιζόταν με τα οφειλόμενα μισθώματα. Επιπλέον, με τα δύο τελευταία εδάφια της παραγράφου 1, καθιερώθηκε το μαχητό τεκμήριο, αφού οριζόταν ότι δικαιούνται να προσφύγουν στα Δικαστήρια, οι μεν εκμισθωτές, αν αμφισβητούν το ύψος του τεκμηρίου και της μείωσης του μισθώματος, το δε Δημόσιο και οι φορείς του δημοσίου τομέα, αν αποδεικνύουν ότι η μείωση της μισθωτικής αξίας του ακινήτου και αντιστοίχως του μισθώματος ήταν μεγαλύτερη από το παραπάνω ποσοστό. Τέλος, με την παράγραφο 3 και προς άρση τυχόν αδικιών, στις περιπτώσεις που το ετήσιο μίσθωμα ήταν κατώτερο του μισθώματος που προέκυπτε από την εφαρμογή των διατάξεων των άρθρων 41 και 41α του ν. 1249/1982 (τεκμαρτό μίσθωμα) με την επιβολή συντελεστή 5%, επιτρεπόταν στον εκμισθωτή να υποβάλει αίτηση στην αρμόδια για την καταβολή του μισθώματος υπηρεσία, στην οποία έπρεπε να επισυνάψει φύλλο υπολογισμού της αντικειμενικής αξίας, θεωρημένο από την αρμόδια για την φορολογία εισοδήματος του εκμισθωτή Δ.Ο.Υ. να ζητήσει τη μείωση του μισθώματος μέχρι το ύψος αυτού, όπως προσδιοριζόταν κατά τα ανωτέρω ή τη μηδενική μείωση αυτού, στην περίπτωση που το μίσθωμα, πριν από οποιαδήποτε μείωση ήταν ίσο ή κατώτερο αυτού. Ακολούθως, εκδόθηκε ο N. 4081/2012, με το άρθρο 2 του οποίου προβλέφθηκε περαιτέρω μείωση των μισθωμάτων που καταβάλλουν το Δημόσιο και οι φορείς του δημοσίου τομέα, για τη μίσθωση ακινήτων, στα οποία στεγάζονται οι υπηρεσίες τους, ήτοι με τις διατάξεις αυτές επιβάλλονται νέες μειώσεις πέραν εκείνων που εισήγαγαν οι διατάξεις του ως άνω άρθρου 21 του v. 4002/2011. Η ισχύς δε, των ανωτέρω μειώσεων εκκινεί από την 1η-10-2012, ενώ παράλληλα, αποκλειόταν κάθε αύξηση των μισθωμάτων αρχικά πριν την 1η-1-2015, στη συνέχεια πριν την 1.1.2019 (όπως η παρ. 4 του άρ. 2 του Ν.4081/2012 αντικαταστάθηκε με το άρθρο 102 Ν.4316/2014, Φ.Ε.Κ. Α’ 270/24.12.2014), ακολούθως πριν την 1.1.2020 (όπως η παρ. 4 του άρ. 2 του Ν.4081/2012 αντικαταστάθηκε με το άρθρο 102 Ν.4583/2018,Φ.Ε.Κ.Α' 212/18.12.2018), περαιτέρω πριν την 1η.1.2022 ( όπως η παρ. 4 του άρ. 2 του N. 4081/2012 αντικαταστάθηκε με το άρθρο 81 του N.4764/2020,Φ.Ε.Κ.Α'256/23.12.2020) και εν τέλει πριν την 1.1.2023 (όπως η παρ. 4 του άρ. 2 του N. 4081/2012 αντικαταστάθηκε με το άρθρο 56 N.4876/2021, Φ.Ε.Κ.Α’ 251/23.12.2021). Ειδικότερα, με το άρθρο 2 του Ν.4081/2012, όπως η παρ.4 είχε αρχικά αντικατασταθεί με το άρθρο 81 του N. 4.764/2020 (Φ.Ε.Κ. A' 256/23.12.2020) και στη συνέχεια τροποποιήθηκε με το άρθρο 56 Ν.4876/2019(Φ.Ε.Κ. Α’ 251/23.12.2021) ορίζονται τα εξής:« 1. Τα μισθώματα, τα οποία κατά την έναρξη ισχύος των διατάξεων του παρόντος άρθρου καταβάλλουν το ... Δημόσιο και οι φορείς του δημοσίου τομέα, όπως αυτός προσδιορίζεται στην παρ. 1 του άρθρου 1Β του ν. 2362/1995 (A' 247), το οποίο προστέθηκε με το άρθρο 2 του ν. 3871/2010 (A' 141) και συμπληρώθηκε με την παρ. Ια του άρθρου 50 του ν. 3943/2011 (A' 66), για τη μίσθωση ακινήτων, στα οποία στεγάζονται οι υπηρεσίες τους, όπως τα μισθώματα αυτά αναπροσαρμόσθηκαν σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 21 του ν. 4002/2011 (A' 180), μειώνονται, από 1.10.2012, σύμφωνα με την ακόλουθη προοδευτική κλίμακα: α) Για το ποσό του μηνιαίου μισθώματος έως τα χίλια (1.000,00) ευρώ, κατά ποσοστό δέκα τοις εκατό (10%).β) Για το ποσό του μηνιαίου μισθώματος από τα χίλια και 0,01 (1.000,01) ευρώ έως τα δύο χιλιάδες (2.000,00) ευρώ, κατά ποσοστό δεκαπέντε τοις εκατό (15%). γ) Για το ποσό του μηνιαίου μισθώματος από τα δύο χιλιάδες και 0,01 (2.000,01) ευρώ έως τα τρεις χιλιάδες (3.000,00) ευρώ, κατά ποσοστό είκοσι τοις εκατό (20%). δ) Για το ποσό του μηνιαίου μισθώματος, που υπερβαίνει τα τρεις χιλιάδες (3.000,00) ευρώ, κατά ποσοστό είκοσι πέντε τοις εκατό (25%). 2.Η μείωση του μισθώματος που προβλέπεται στην προηγούμενη παράγραφο δεν εφαρμόζεται στις μισθώσεις, στις οποίες οι εκμισθωτές, μετά την εφαρμογή των διατάξεων του άρθρου 21 του ν. 4002/2011, έχουν συμφωνήσει με το ... Δημόσιο ή τους φορείς του δημοσίου τομέα, όπως αυτοί καθορίζονται ανωτέρω, στη μείωση του καταβαλλόμενου μισθώματος τουλάχιστον κατά τα προβλεπόμενα στην ως άνω παράγραφο ποσοστά. Αν έχει συμφωνηθεί μείωση κατώτερη από αυτή που αναλογεί με βάση τα οριζόμενα στην ανωτέρω παράγραφο, τότε το καταβαλλόμενο μηνιαίο μίσθωμα μειώνεται, από 1.10.2012, στο ύψος που προκύπτει από την εφαρμογή των ποσοστών αυτών. 3.Όταν το ετήσιο μίσθωμα, το οποίο προκύπτει μετά την εφαρμογή των προβλεπομένων στην πρώτη παράγραφο, είναι κατώτερο του μισθώματος, το οποίο διαμορφώνεται από την εφαρμογή συντελεστή απόδοσης τέσσερα και ογδόντα εκατοστά τοις εκατό (4,80%) επί της αξίας, που προκύπτει από την εφαρμογή των διατάξεων των άρθρων 41 και 41α του ν. 1249/1982 (A' 43), δικαιούται ο εκμισθωτής, με αίτηση του που υποβάλλεται στην αρμόδια για την καταβολή του μισθώματος υπηρεσία και στην οποία επισυνάπτεται φύλλο υπολογισμού της αντικειμενικής αξίας του μισθίου ακινήτου θεωρημένο από την αρμόδια για τη φορολογία εισοδήματος του εκμισθωτή Δ.Ο.Υ., να ζητήσει τον περιορισμό της μείωσης του μισθώματος, όπως προσδιορίζεται ανωτέρω, ή τη μηδενική του μείωση, όταν το μίσθωμα, πριν από οποιαδήποτε μείωση, είναι ίσο ή κατώτερο αυτού. Η υπηρεσία που είναι αρμόδια για την καταβολή του μισθώματος ενημερώνει εγγράφως σχετικά την αρχή που είναι αρμόδια για τη σύναψη της μισθωτικής συμβάσεως. 4.Τα αναπροσαρμοσμένα ως άνω μισθώματα δεν επιτρέπεται να αυξηθούν πριν την 1.1.2023. Ως προς τυχόν αυξημένες καταβολές που έλαβαν ή θα λάβουν χώρα εξαιτίας αυξήσεων μισθωμάτων συνεπεία αναπροσαρμογής αυτών έως τη δημοσίευση της παρούσας διάταξης και κατά παρέκκλιση αυτής, η αναπροσαρμογή αυτή καταργείται και τα υπερβάλλοντα ποσά συμψηφίζονται έως την πλήρη απόσβεσή τους με τα καταβαλλόμενα μισθώματα του επόμενου ή των επόμενων ετών.5. Ειδικά για τα νομικά πρόσωπα των οργανισμών τοπικής αυτοδιοίκησης που δεν υπάγονταν στην υποχρεωτική εφαρμογή των διατάξεων του άρθρου 21 του ν. 4.002/2011, η προοδευτική μείωση της παραγράφου 1 υπολογίζεται επί τη βάσει του καταβαλλόμενου κατά την έναρξη ισχύος του παρόντος άρθρου μισθώματος, μειωμένου κατά ποσοστό 20%.Σε περίπτωση που τα ανωτέρω νομικά πρόσωπα είχαν προβεί σε μείωση μισθώματος κατόπιν διαπραγμάτευσης με τον εκμισθωτή, η ως άνω προοδευτική μείωση υπολογίζεται επί του καταβαλλόμενου κατά την έναρξη ισχύος του παρόντος άρθρου μισθώματος, μειωμένου κατά το ποσοστό που υπολείπεται έως το 20%.». Από τη γραμματική διατύπωση της ως άνω διάταξης του άρθρου 2 παρ. 1 του Ν. 4081/2012 δεν προκύπτει ευθέως η θέσπιση τεκμηρίου μείωσης της μισθωτικής αξίας των ακινήτων που μισθώνουν το Δημόσιο ή οι φορείς του δημοσίου τομέα, πλην όμως, δεδομένου ότι ο δικαιολογητικός λόγος της παρούσας ρύθμισης είναι ταυτόσημος με τον ανωτέρω αναφερόμενο εκείνης του άρθρου 21 παρ. 1 του N. 4.002/2011, θα πρέπει να γίνει δεκτό ότι η προβλεπόμενη νομοθετική επέμβαση σε συνεστημένες ήδη συμβατικές σχέσεις δεν καθιερώνεται υποχρεωτικά ως αυτοδίκαιη, χωρίς κανένα άλλο περαιτέρω έλεγχο, αλλά δικαιολογείται από την τεκμαιρόμενη περαιτέρω μείωση των μισθωτικών αξιών των εν λόγω ακινήτων, λόγω της επιδεινούμενης οικονομικής κρίσης, κατά το χρονικό διάστημα από τον Αύγουστο του έτους 2010 έως και την έναρξη ισχύος του N.4081/2012, ήτοι έως και την 27.9.2012, της μείωσης αυτής προσδιοριζομένης κατά τη διαλαμβανόμενη στην εξεταζόμενη διάταξη προοδευτική κλίμακα. Περαιτέρω, το συναγόμενο κατά τα ως άνω τεκμήριο μόνο ως μαχητό μπορεί να ισχύει, σύστοιχα και προς τα οριζόμενα στην διάταξη του άρθρου 21 παρ. 1 εδ. δ' του N. 4002/2011, καθόσον σε διαφορετική περίπτωση, με την εκδοχή δηλαδή της αυτοδίκαιης υποχρεωτικής μείωσης του καταβαλλομένου μισθώματος από τους μισθωτές υπαγομένους στον δημόσιο τομέα, θα ανατρεπόταν η δυνατότητα εξισορρόπησης της προκληθείσης στον εκμισθωτή ζημίας από την αποστέρηση του δικαιώματος του προσφυγής στα αρμόδια πολιτικά Δικαστήρια, προς ανατροπή του εν λόγω τεκμηρίου. Αντίθετη, εξάλλου, ερμηνευτική προς τα ανωτέρω εκδοχή θα αντέκειτο στις διατάξεις των άρθρων 8 παρ. 1 και 20 παρ. 1 του Συντάγματος. Επομένως, οι εκμισθωτές δικαιούνται και στην προκειμένη περίπτωση να προσφύγουν στα αρμόδια Δικαστήρια και να αμφισβητήσουν το ύψος του παραπάνω τεκμηρίου και τη μείωση του μισθώματος, επικαλούμενοι και αποδεικνύοντας μηδενική ή μικρότερη του ως άνω τεκμηρίου μείωση της μισθωτικής αξίας του μισθίου ακινήτου. Επισημαίνεται δε, ότι νομοθετική επέμβαση σε συνεστημένη συμβατική σχέση είναι επιτρεπτή, κατ' άρθρο 5 παρ. 1 του Συντάγματος, ως εξαιρετικό μέτρο, λαμβανόμενο στο πλαίσιο της αρχής της αναλογικότητας, όταν σοβαροί λόγοι δημοσίου συμφέροντος, οι οποίοι συνάπτονται με το αντικείμενο της σύμβασης, δικαιολογούν την ανατροπή της ομαλής εξέλιξης της σύμβασης ή τη μεταβολή των συμφωνηθέντων από τους αντισυμβαλλομένους. Εν προκειμένω, είναι σαφές και προφανές ότι οι εξαιρετικές και απρόβλεπτες συνθήκες, στις οποίες έχει περιέλθει η Χώρα, λόγω της οξύτατης οικονομικής κρίσης, επιβάλλουν, προς εξυπηρέτηση του δημοσίου συμφέροντος σκοπού της αποκατάστασης της δημοσιονομικής ισορροπίας και τάξης, τη λήψη εξαιρετικών μέτρων, που θα συμβάλουν στην περιστολή των δημοσίων δαπανών. Το εν λόγω μέτρο είναι απολύτως συναφές με το αντικείμενο της σύμβασης, καθώς, μειώνοντας το καταβαλλόμενο μίσθωμα, εξοικονομούνται ακριβώς από τη μείωση αυτή δημόσιοι πόροι (Α.Π. 1.061/2018, Ε.Π.535/2015, Τ.Ν.Π. ΝΟΜΟΣ). Συγκεκριμένα, κατά τη διάταξη του άρθρου 5 παρ. 1 του Συντάγματος «Καθένας έχει δικαίωμα να αναπτύσσει ελεύθερα την προσωπικότητά του και να συμμετέχει στην κοινωνική και οικονομική ζωή της Χώρας, εφόσον δεν προσβάλλει τα δικαιώματα των άλλων και δεν παραβιάζει το Σύνταγμα ή τα χρηστά ήθη.». Με τη διάταξη αυτή ανάγεται σε ατομικό δικαίωμα η συμμετοχή στην οικονομική ζωή της Χώρας και κατοχυρώνεται η οικονομική ελευθερία. Ειδικότερη εκδήλωση της αρχής της οικονομικής και επιχειρηματικής ελευθερίας είναι η αρχή της ελευθερίας των συμβάσεων (άρθρο 361 Α.Κ.), με την οποία, εκτός από την ελευθερία σύναψης ή μη σύναψης της σύμβασης και την ελευθερία επιλογής του αντισυμβαλλομένου, καθιερώνεται το δικαίωμα των συμβαλλόμενων μερών να διαμορφώνουν ελευθέρως το περιεχόμενο της σύμβασης, συμπεριλαμβανομένου του καθορισμού της καταβαλλόμενης αντιπαροχής, υπό τον όρο ότι δεν παραβιάζουν τον νόμο ή τα χρηστά ήθη και δεν ασκούν το δικαίωμα τους αυτό καθ’ υπέρβαση των ορίων του, όπως αυτά διαγράφονται σύμφωνα με την καλή πίστη, τα χρηστά ήθη και τον κοινωνικό και οικονομικό του σκοπό (άρθρο 281 Α.Κ.). Με την ελευθερία των συμβάσεων, ως εκδήλωση του δικαιώματος της οικονομικής ελευθερίας, δεν συμβιβάζεται κατ’ αρχήν, μεταγενέστερη επέμβαση του νομοθέτη, περιοριστική της ελευθερίας αυτής, εκτός από τις περιπτώσεις κατά τις οποίες η ελευθερία αυτή προσβάλλει τα δικαιώματα των άλλων ή ασκείται κατά παραβίαση του Συντάγματος ή ενέχει προσβολή των χρηστών ηθών, καθώς επίσης και κατά τις περιπτώσεις που ασκείται προς βλάβη της Εθνικής Οικονομίας (άρθρα 5 παρ. 1, 25 παρ. 3 και 106 παρ. 2 του Συντάγματος). Επομένως, νομοθετική ρύθμιση η οποία παρεμβαίνει σε συμβατική σχέση για λόγους προστασίας της εθνικής οικονομίας εισάγοντας ακόμη και βλαπτική μεταβολή για το ένα μέρος, συνιστά εξαιρετικό δίκαιο, με το οποίο, σε κάθε περίπτωση, δεν πρέπει να παραβιάζεται η αρχή της αναλογικότητας (Α.Π. 1.691/2022, 1.240/2022, Τ.Ν.Π. ΝΟΜΟΣ). Εξάλλου, με το άρθρ. 25 παρ. 1 (δ) του Συντάγματος, ορίζεται ότι οι κάθε είδους περιορισμοί που μπορούν κατά το Σύνταγμα να επιβληθούν στα δικαιώματα του ανθρώπου ως ατόμου και ως μέλους του κοινωνικού συνόλου πρέπει να προβλέπονται είτε απευθείας από το Σύνταγμα είτε από τον νόμο, εφόσον υπάρχει επιφύλαξη υπέρ αυτού και να σέβονται την αρχή της αναλογικότητας. Η αρχή αυτή, που η νομολογία των δικαστηρίων, στο πλαίσιο του κράτους δικαίου, παγίως αναγνώριζε ως ισχύουσα και πριν ακόμη από την αναγωγή της σε ρητή συνταγματική έννοια, απαιτεί οι επιβαλλόμενοι από τον νομοθέτη περιορισμοί στην άσκηση των ατομικών δικαιωμάτων να οριοθετούνται με βάση τα εννοιολογικά στοιχεία της προσφορότητας και της αναγκαιότητας του λαμβανόμενου μέτρου και της αναλογίας του προς τον επιδιωκόμενο με αυτό σκοπό. Δηλαδή, για να είναι σύμφωνοι με την παραπάνω αρχή της αναλογικότητας οι επιβαλλόμενοι από τον νόμο περιορισμοί των ατομικών δικαιωμάτων, πρέπει να πληρούν τα ακόλουθα τρία κριτήρια και συγκεκριμένα να είναι: α) κατάλληλοι, δηλαδή πρόσφοροι για την πραγμάτωση του επιδιωκόμενου σκοπού, β) αναγκαίοι, δηλαδή να συνιστούν μέτρο, το οποίο σε σχέση με άλλα δυνάμενα να ληφθούν μέτρα να επάγεται τον ελάχιστο δυνατό περιορισμό για τον ιδιώτη ή το κοινό και γ) αναλογικοί υπό στενή έννοια, δηλαδή να τελούν σε εύλογη σχέση με τον επιδιωκόμενο σκοπό, ώστε η αναμενόμενη ωφέλεια να μην υπολείπεται της βλάβης που προκαλούν. Επομένως, ως συνταγματική αρχή που θέτει όρια στους περιοριστικούς των ατομικών δικαιωμάτων νόμους, απευθύνεται μεν καταρχήν στον νομοθέτη, όμως η επίκληση της είναι αντίστοιχα δυνατή και στον χώρο του ιδιωτικού δικαίου, στην περίπτωση προπάντων που ο κοινός νομοθέτης είτε έχει παραβιάσει την αρχή αυτή, θεσπίζοντας με νόμο υπέρμετρους περιορισμούς των ατομικών δικαιωμάτων, οπότε ο δικαστής, ελέγχοντας τη συνταγματικότητα του νόμου, οφείλει να μην εφαρμόσει αυτόν, κατά τη ρητή επιταγή του άρθρου 93 παρ. 4 του Συντάγματος, είτε έχει παραλείψει να ασκήσει τις συνταγματικές του υποχρεώσεις, καταλείποντας κενό, οπότε η αρχή της αναλογικότητας καλείται επικουρικά σε εφαρμογή. Δηλαδή, άμεσος αποδέκτης της επιταγής για σεβασμό της αρχής της αναλογικότητας είναι ο κοινός νομοθέτης, όταν αυτός θεσπίζει περιορισμούς των ατομικών δικαιωμάτων με βάση τη συνταγματική επιφύλαξη υπέρ του νόμου, την οποία και υλοποιεί, όχι δε και ο δικαστής, ο οποίος πάντως οφείλει να ελέγχει αν η αρχή αυτή έχει τηρηθεί και σε αρνητική περίπτωση να αρνείται την εφαρμογή του νόμου ως αντισυνταγματικού. Περαιτέρω, κατά το άρθρο 1 παρ. 1 του Πρώτου Πρόσθετου Πρωτοκόλλου της Ε.Σ.Δ.Α., που κυρώθηκε (μαζί με τη Σύμβαση) με το Ν.Δ. 53/1974 και έχει, σύμφωνα με το άρθρο 28 παρ. 1 του Συντάγματος, αυξημένη τυπική ισχύ έναντι των κοινών νόμων «Παν φυσικόν ή νομικόν πρόσωπον δικαιούται σεβασμού της περιουσίας του. Ουδείς δύναται να στερηθεί της ιδιοκτησίας του, ει μη δια λόγους δημοσίας ωφελείας και υπό τους προβλεπόμενους υπό του νόμου και των γενικών αρχών του διεθνούς δικαίου όρους. Οι προαναφερόμενες διατάξεις δεν θίγουν το δικαίωμα παντός κράτους, όπως θέση εν ισχύι νόμους, ους ήθελε κρίνη αναγκαίους προς ρύθμισιν της χρήσεως αγαθών, συμφώνως προς το δημόσιον συμφέρον, ή προς εξασφάλισιν της καταβολής φόρων ή άλλων εισφορών ή προστίμων.». Με τη διάταξη αυτή, άρα, κατοχυρώνεται ο σεβασμός της περιουσίας του προσώπου, το οποίο μπορεί να τη στερηθεί μόνο για λόγους δημόσιας ωφέλειας. Στην κατά τα ανωτέρω προστατευόμενη περιουσία περιλαμβάνονται όχι μόνο τα από το άρθρο 17 του Συντάγματος προστατευόμενα εμπράγματα δικαιώματα αλλά και όλα τα περιουσιακής φύσης δικαιώματα και τα νομίμως κεκτημένα οικονομικά συμφέροντα, άρα και τα περιουσιακά ενοχικά δικαιώματα και μάλιστα οι περιουσιακού χαρακτήρα απαιτήσεις είτε αναγνωρισμένες με δικαστική ή διαιτητική απόφαση είτε απλώς γεννημένες κατά το εθνικό δίκαιο, εφόσον υπάρχει νόμιμη προσδοκία με βάση το ισχύον πριν από την προσφυγή στο δικαστήριο νομοθετικό καθεστώς ότι μπορούν να ικανοποιηθούν δικαστικά. Στην κατά τα ανωτέρω έννοια του όρου «περιουσία» του άρθρου 1 του Πρώτου Πρόσθετου Πρωτοκόλλου της Ε.Σ.Δ.Α. καθώς και στην έννοια του όρου «ιδιοκτησία» του άρθρου 17 του Συντάγματος, εμπίπτουν και οι αξιώσεις των εκμισθωτών από τις συμβάσεις μίσθωσης, είτε αυτές αφορούν το καταβαλλόμενο μίσθωμα είτε τη συμφωνηθείσα μεταξύ των μερών αναπροσαρμογή. Έτσι, σύμφωνα, με τη ρύθμιση της ως άνω διεθνούς συνθήκης, μέσω της ισχύος νόμου είναι δυνατόν να επέρχεται απόσβεση ή κατάργηση δικαιωμάτων που έχουν απονεμηθεί με προγενέστερο νόμο, μόνο εφόσον η κατάργηση ή απόσβεση επιβάλλεται για λόγους γενικότερου κοινωνικού ή δημόσιου συμφέροντος ή ωφέλειας, η συνδρομή των οποίων υπόκειται στον έλεγχο των δικαστηρίων, αφού διαφορετικά η έναντι του κοινού νομοθέτη προστασία των περιουσιακών αυτών δικαιωμάτων θα έμενε χωρίς πρακτικό αποτέλεσμα (Ολ.Α.Π.6/2007). Στην προκειμένη περίπτωση, με το προαναφερόμενο άρθρο 21 του N. 4.002/2011 προβλέφθηκε η μείωση, από τη δημοσίευση του νόμου αυτού, κατά 20%, όλων των μισθωμάτων μισθώσεων, στις οποίες μισθωτής είναι το Δημόσιο και οι φορείς του Δημόσιου Τομέα. Σύμφωνα με τη διάταξη αυτή, το νέο μίσθωμα ορίζεται στο ύψος εκείνου που καταβαλλόταν τον Ιούλιο του 2010, μειωμένο κατά 20%. Περαιτέρω, ορίζεται στην ανωτέρω διάταξη ότι, σε περίπτωση κατά την οποία τα μισθώματα αυτά έχουν αναπροσαρμοσθεί (αυξηθεί) μετά την 1-7-2010, η αναπροσαρμογή αυτή καταργείται και η καταβληθείσα συμψηφίζεται με τα οφειλόμενα μισθώματα, ενώ μέχρι την 30-6-2013 απαγορεύεται οποιαδήποτε αναπροσαρμογή τους. Επίσης, με το προαναφερόμενο άρθρο 2 του N. 4081/2012 προβλέφθηκε νέα κλιμακωτή μείωση από 1-10-2012, όλων των μισθωμάτων μισθώσεων στις οποίες μισθωτής είναι το Δημόσιο και οι φορείς του Δημόσιου Τομέα. Σύμφωνα με την διάταξη αυτή, τα αναπροσαρμοσμένα μειωμένα μισθώματα δεν επιτρέπεται να αυξηθούν πριν την 1-1-2023. Επομένως, η κατά τα ανωτέρω νομοθετική παρέμβαση σε υφιστάμενες ενοχικές σχέσεις και η περαιτέρω κατάργηση των πιο πάνω ενοχικών αξιώσεων, ναι μεν αφορά όλους τους εκμισθωτές ακινήτων για τη στέγαση δημοσίων υπηρεσιών και δεν είναι αντίθετη με την αρχή της ισότητας του άρθρου 4 παρ. 1 του Συντάγματος, ούτε είναι αντίθετη με την αρχή της ισότητας των δημοσίων βαρών του άρθρου 4 παρ. 5 του Συντάγματος, γιατί δεν αφορά συνεισφορά σε δημόσια βάρη, ούτε αφορά άσκηση δικαιώματος, για να αντίκειται στη διάταξη του άρθρου 25 παρ. 3 του Συντάγματος, αλλά ερευνάται τυχόν αντίθεσή της στα άρθρα 5 και 17 του Συντάγματος και 1 του Πρόσθετου Πρωτοκόλλου της Ε.Σ.Δ.Α. Ειδικότερα, η νομοθετική αυτή παρέμβαση σε υφιστάμενες ενοχικές σχέσεις, όπως προκύπτει από τη διατύπωση των ως άνω διατάξεων, τη γενικότητα τους και τους λόγους θέσπισής τους, αφορά πρόσκαιρο εξαιρετικό δίκαιο που εντάσσεται στην κατάσταση ανάγκης που βιώνει η ελληνική οικονομία, και καταλαμβάνει όλες τις συμβάσεις μίσθωσης που έχει συνάψει το νομικό πρόσωπο του ... Δημοσίου αλλά και όλοι οι φορείς του ευρύτερου δημόσιου τομέα, ανεξαρτήτως των ειδικών συνθηκών και των όρων που τις διέπουν, με μοναδική εξαίρεση την περίπτωση μισθώσεων, στις οποίες οι εκμισθωτές είχαν οικειοθελώς συμφωνήσει και προβεί σε μείωση του μισθώματος πριν την ισχύ του νόμου, ο οποίος εκ τούτου καταλαμβάνει τις περιπτώσεις μισθώσεων, στις οποίες οι εκμισθωτές δεν συναινούν οικειοθελώς στη μείωση. Ο εξαιρετικός χαρακτήρας των ως άνω διατάξεων προκύπτει, άλλωστε, από την περιορισμένη χρονική τους ισχύ και αποσκοπεί στην προσαρμογή των ισχυόντων συμβατικών όρων στις νέες συνθήκες, για λόγους προστασίας επιτακτικού δημοσίου συμφέροντος, ήτοι για τη διασφάλιση της δημοσιονομικής ισορροπίας του Κράτους με την περικοπή των δημοσιονομικών εξόδων του. Οι συγκεκριμένες διατάξεις είναι, άλλωστε, ενταγμένες σε νομοθέτημα που περιέχει διατάξεις για τη δημοσιονομική προσαρμογή της χώρας. Η ως άνω νομοθετική επέμβαση σε συνεστημένη συμβατική σχέση είναι, άρα, επιτρεπτή ως εξαιρετικό μέτρο περιορισμού ατομικών δικαιωμάτων από ενοχική σχέση, διότι με τις ως άνω διατάξεις των Ν.4.002/2011 και Ν.4.081/2012 αποσκοπείται η άρση των επιβλαβών για το δημόσιο συμφέρον συνεπειών των συμβάσεων μίσθωσης στέγασης δημοσίων υπηρεσιών, προς αντιμετώπιση της συντρέχουσας οξείας δημοσιονομικής κρίσης και του κινδύνου χρεοκοπίας της χώρας. Εξάλλου, στην αιτιολογική έκθεση του Ν.4.002/2011 αναφέρεται, μεταξύ άλλων «και όσον αφορά τις μισθώσεις μεταξύ ιδιωτών, η αγορά, λόγω της ευελιξίας της και της έλλειψης γραφειοκρατίας ευκολότερα ή λιγότερο εύκολα προσαρμόστηκε στις νέες συνθήκες. Στις μισθώσεις όμως ακινήτων που μισθωτής είναι το Δημόσιο η γραφειοκρατική διαδικασία και η ακαμψία της αγοράς επιβάλλει την προσαρμογή των μισθωμάτων που καταβάλλει το Δημόσιο και οι φορείς του δημοσίου τομέα κατά τον λόγο μείωσης της μισθωτικής αξίας των ακινήτων λόγω των προαναφερόμενων απρόβλεπτων και έκτακτων συνθηκών.». Επίσης, στην αιτιολογική έκθεση του N. 4081/2012, αναφέρεται, μεταξύ άλλων: «εν προκειμένω είναι σαφές και προφανές ότι οι εξαιρετικές και απρόβλεπτες συνθήκες στις οποίες έχει περιέλθει η χώρα λόγω της οξύτατης οικονομικής κρίσης, επιβάλλουν, προς εξυπηρέτηση του δημοσίου συμφέροντος σκοπού της αποκατάστασης της δημοσιονομικής ισορροπίας και τάξης, τη λήψη εξαιρετικών μέτρων, που θα συμβάλουν στην περιστολή των δημοσίων δαπανών. Το εν λόγω μέτρο είναι απολύτως συναφές με το αντικείμενο της σύμβασης, καθώς, μειώνοντας το καταβαλλόμενο μίσθωμα, εξοικονομούνται ακριβώς από τη μείωση αυτή δημόσιοι πόροι.». Έτσι, όπως προκύπτει και από τις εισηγητικές εκθέσεις των ως άνω νόμων, με τις ως άνω διατάξεις επιχειρείται ο εξορθολογισμός, η αναγωγή δηλαδή στο προσήκον μέτρο των μισθωμάτων που καταβάλει το Δημόσιο και οι φορείς του δημόσιου τομέα για μισθώσεις ακινήτων που έχουν συναφθεί πριν από τον μήνα Ιούλιο του έτους 2010, ώστε να ανταποκρίνονται στη μισθωτική αξία των ακινήτων και να μην καθίσταται η εκτέλεση της μισθωτικής σύμβασης υπέρμετρα δυσμενής μονομερώς σε βάρος του Δημοσίου, ενόψει των δυσμενών οικονομικών συνθηκών που διέρχεται η χώρα. Άλλωστε, διατηρείται παράλληλα το δικαίωμα των εκμισθωτών να προσφύγουν στα αρμόδια δικαστήρια και να αμφισβητήσουν το ύψος του τεκμηρίου και τη μείωση του μισθώματος και να ζητήσουν τη δικαστική αναπροσαρμογή του στο ύψος του δυνάμενου να επιτευχθεί υπό καθεστώς ελεύθερης μίσθωσης μισθώματος, πράγμα που κατοχυρώνει τυχόν δυσανάλογο περιορισμό των δικαιωμάτων τους από τη σύμβαση μίσθωσης και βρίσκεται σε συνάρτηση με το Σύνταγμα. Κατά συνέπεια, οι ως άνω διατάξεις, αρχικά του άρθρου 21 του N. 4.002/2011 και στη συνέχεια του άρθρου 2 του N. 4081/2012, ως εξαιρετικό μέτρο, ενόψει αφενός μεν του ορατού κινδύνου πτώχευσης της χώρας και αφετέρου του σκοπού που εξυπηρετούν, δεδομένου ότι αποσκοπούν στην άρση επιβλαβών για το δημόσιο συμφέρον συνεπειών, ναι μεν εισάγουν περιορισμούς σε ατομικά δικαιώματα και αντίκεινται προς την αρχή της επιχειρηματικής και οικονομικής ελευθερίας, ειδικότερη εκδήλωση της οποίας είναι η αρχή της ελευθερίας των συμβάσεων και προς την αρχή της προστασίας των περιουσιακών δικαιωμάτων και των νομίμως κεκτημένων οικονομικών συμφερόντων (άρθρα 5 παρ. 1,106 παρ. 2, 17 παρ. 1 του Συντάγματος και 1 του Πρώτου Πρόσθετου Πρωτοκόλλου της Ε.Σ.Δ.Α.), πλην όμως δεν παραβιάζουν τη συνταγματικά κατοχυρωμένη αρχή της αναλογικότητας που απαιτεί οι επιβαλλόμενοι από τον νομοθέτη περιορισμοί στην άσκηση των ατομικών δικαιωμάτων να οριοθετούνται με βάση τα εννοιολογικά στοιχεία της προσφορότητας και της αναγκαιότητας του λαμβανόμενου μέτρου και της αναλογίας του προς τον επιδιωκόμενο με αυτό σκοπό, αφού οι, με αυτές επιβαλλόμενοι ως εξαιρετικό μέτρο, περιορισμοί στην οικονομική ελευθερία και στα περιουσιακής φύσης δικαιώματα των εκμισθωτών ακινήτων για τη στέγαση δημοσίων υπηρεσιών κρίνονται κατάλληλοι και πρόσφοροι για την πραγμάτωση του επιδιωκόμενου σκοπού, αναγκαίοι, γιατί συνιστούν μέτρο, το οποίο, σε σχέση με άλλα δυνάμενα να ληφθούν μέτρα, επάγεται τον ελάχιστο δυνατό περιορισμό για τους ιδιώτες εκμισθωτές και αναλογικοί υπό στενή έννοια, γιατί τελούν σε εύλογη σχέση με τον ως άνω επιδιωκόμενο σκοπό και η αναμενόμενη απ’ αυτούς ωφέλεια δεν υπολείπεται της βλάβης που προκαλούν, αλλά αντίθετα συνάδουν με αυτήν (αρχή αναλογικότητας), γιατί ήταν και πρόσφορες και αναγκαίες για την επίτευξη της δημοσιονομικής ισορροπίας και τάξης στην περίοδο της οξύτατης οικονομικής κρίσης που διέρχεται η Χώρα και ως εκ τούτου κρίνονται συνταγματικές (Α.Π.362/2017, 1.281/2015, ιστοσελίδα Α.Π.).
IV. Στην προκειμένη περίπτωση, η εκκαλούσα-εκμισθώτρια, με τον πρώτο λόγο της κρινόμενης έφεσής της, μέμφεται το Πρωτοβάθμιο Δικαστήριο που απέρριψε ως νόμω αβάσιμη την κύρια βάση της ένδικης αγωγής της περί ακύρωσης των αποτελεσμάτων της μείωσης του μισθώματος που επέφερε στην επίμαχη μισθωτική σχέση ο Ν.4.081/2012, λόγω αντισυνταγματικότητας των σχετικών διατάξεων. Το Πρωτοβάθμιο όμως, Δικαστήριο που με την προσβαλλόμενη απόφασή του έκρινε συνταγματικές τις ως άνω διατάξεις του άρθρου 2 του Ν. 4.081/2012, οι οποίες ίσχυσαν μέχρι την 31-12-2022, σύμφωνα με την παρ. 4 του ως άνω άρθρου, και απέρριψε ως μη νόμιμη την κύρια βάση της ένδικης αγωγής της εκκαλούσας, δεν παραβίασε τις προαναφερθείσες ουσιαστικού δικαίου διατάξεις του Συντάγματος και του άρθρου 1 του Πρώτου Πρόσθετου Πρωτοκόλλου της Ε.Σ.Δ.Α., κατά τα αναφερόμενα αμέσως παραπάνω στη μείζονα σκέψη, επομένως, ο περί του εναντίου πρώτος λόγος έφεσης πρέπει να απορριφθεί ως αβάσιμος. Για τους ίδιους λόγους, απορριπτέο κρίνεται και το επικουρικό σκέλος του πρώτου λόγου της έφεσης, περί αντισυνταγματικότητας των διατάξεων του Ν.4.081/2012 τουλάχιστον για το χρονικό διάστημα μετά την 20-8-2018, όποτε ολοκληρώθηκε το τρίτο μνημόνιο και έτσι παρήλθε ο κίνδυνος πτώχευσης, ο οποίος δικαιολογούσε τη λήψη εξαιρετικών μέτρων, όπως ισχυρίζεται η εκκαλούσα. Συγκεκριμένα, οι διατάξεις του άρθρου 2 του N. 4.081/2012 μετά από συνεχείς παρατάσεις, έπαψαν να ισχύουν από 1-1-2023, καθόσον μέχρι τότε κρίθηκαν πρόσφορες και αναγκαίες για την επίτευξη της δημοσιονομικής ισορροπίας και τάξης στη Χώρα, ανεξαρτήτως της λήξης του τρίτου μνημονίου σε προγενέστερο χρόνο.
V. Από την εκτίμηση της ένορκης κατάθεσης του μάρτυρα απόδειξης, η οποία περιλαμβάνονται στα ταυτάριθμα με την εκκαλούμενη πρωτόδικη απόφαση πρακτικά δημόσιας συνεδρίασης του Πρωτοβάθμιου Δικαστηρίου, καθώς και των εγγράφων, μεταξύ των οποίων και οι φωτογραφίες, η γνησιότητα των οποίων δεν αμφισβητείται (άρ. 444 παρ.1 περ.γ , 448 παρ.2, 457 παρ.4 Κ.Πολ.Δ.), τα οποία οι διάδικοι επικαλούνται και προσκομίζουν, αποδεικνύονται τα ακόλουθα πραγματικά περιστατικά: Κατόπιν της αρ.πρωτ….. Διακήρυξης Μειοδοτικής Δημοπρασίας Μίσθωσης Ακινήτου για τις ανάγκες στέγασης του ... Γυμνασίου και του ... Λυκείου ... Εκπαίδευσης ..., συνήφθη μεταξύ αφενός της ενάγουσας-εκμισθώτριας-εκκαλούσας εταιρείας, νομίμως εκπροσωπούμενης από τον διευθύνοντα σύμβουλο της, και αφετέρου του Ν.Π.Δ.Δ. με την επωνυμία «Νομαρχιακή Αυτοδιοίκηση Αθηνών-Πειραιώς, Νομαρχία Αθηνών», νομίμως εκπροσωπούμενου από τον Νομάρχη Αθηνών, το από 22-7-2008 ιδιωτικό συμφωνητικό μίσθωσης ακινήτου για τη στέγαση του ... Γυμνασίου και του ... Λυκείου ... Εκπαίδευσης .... Το μίσθιο, αποκλειστικής κυριότητας της ενάγουσας, περιγράφεται στο μισθωτήριο ως εξής: δυο κτήρια συνολικής επιφάνειας 2.023 τ.μ. που βρίσκονται επί της οδού 31ης αρ.8 στον Δήμο ..., το Α'κτήριο αποτελείται από ισόγειο, ημιώροφο, α'και β'όροφο, επιφάνειας 1.140 τ.μ. και το Β'κτήριο αποτελείται από ισόγειο και τρεις ορόφους, επιφάνειας 883 τ.μ., με κοινό αύλειο χώρο 2.000 τ.μ. Η διάρκεια της μίσθωσης ορίστηκε 12 ετών, αρχής γενομένης από την υπογραφή του πρωτοκόλλου παράδοσης -παραλαβής από την αρμόδια επιτροπή και μετά την πραγματοποίηση των εργασιών που ορίζονται στο από 21-12-2007 πρακτικό καταλληλότητας, ενώ επετράπη η παράταση της μίσθωσης για χρόνο ίσο προς τον αρχικώς προβλεπόμενο, με απλή μόνο δήλωση του Νομαρχιακού Συμβουλίου, κοινοποιούμενη τουλάχιστον 15 ημέρες πριν από τη λήξη της σύμβασης μίσθωσης (άρ. 1 μισθωτηρίου). Ακολούθως, το μηνιαίο μίσθωμα που επετεύχθη κατά τη δημοπρασία και συμφωνήθηκε, ανέρχεται στο συνολικό ποσό των 30.000Є, σταθερό για τα δυο πρώτα έτη, με την ειδικότερη συμφωνία αναπροσαρμογής για τα επόμενα έτη και της τυχόν παράτασης της μίσθωσης, με βάση τη μεταβολή Δ.Τ.Κ. του μήνα της αναπροσαρμογής σε σχέση με τον αντίστοιχο μήνα του προηγούμενου δωδεκαμήνου (απλή δωδεκάμηνη μεταβολή), όπως αυτή υπολογίζεται και εκδίδεται κάθε φορά από την Ε.Σ.Υ.Ε. και έτσι θα διαμορφώνεται το νέο μίσθωμα, ήτοι με το 100% της μεταβολής του Δ.Τ.Κ. του μήνα της αναπροσαρμογής σε σχέση με τον αντίστοιχο μήνα του προηγούμενου δωδεκαμήνου, υπολογιζόμενης της αναπροσαρμογής αυτής κάθε φορά επί του μισθώματος του προηγούμενου αυτής (αναπροσαρμογής) δωδεκαμήνου (άρ. 2 μισθωτηρίου). Στη συνέχεια, δυνάμει των άρ. 283 παρ.2 του Ν.3.852/2010 «Νέα Αρχιτεκτονική της Αυτοδιοίκησης και της Αποκεντρωμένης Διοίκησης - Πρόγραμμα Καλλικράτης», όπως η παράγραφος αυτή διαμορφώθηκε με τον Ν.3.943/2011(Φ.Ε.Κ.Α’ 66/31.3.2011), και 75 παρ.Ι περ. στ'αρ. 16Ν.3463/2006-Κ.Δ.Κ., ο εναγόμενος Ο.Τ.Α. υπεισήλθε αυτοδικαίως, από 1-1-2011, ως οιονεί καθολικός διάδοχος, στη θέση της αρχικής μισθώτριας, Νομαρχίας Αθηνών, και συνακόλουθα στα απορρέοντα από την ένδικη σύμβαση μίσθωσης δικαιώματα και υποχρεώσεις. Περαιτέρω, μετά την έναρξη ισχύος του Ν.4.002/2011 (22.8.2011), το μίσθωμα διαμορφώθηκε από τον μήνα Σεπτέμβριο του έτους 2011, αυτοδικαίως στο ποσό των 24.000€ (30.000X20%), ήτοι 11,86€/τ.μ. (24.000€:2.023 τ.μ.) και ακολούθως μετά την έναρξη ισχύος του Ν.4.081/2012 (1-10-2012) μειώθηκε περαιτέρω από 1-10-2012 αυτοδικαίως, κατά την προβλεπόμενη από τη διάταξη του άρθρου 2 παρ. 1 του ανωτέρω Νόμου προοδευτική κλίμακα, στο ποσό των 18.300€, το οποίο έκτοτε καταβάλλεται, ήτοι 9,05€/τ.μ. (18.300€:2.023 τ.μ.). Η ενάγουσα, αμφισβητώντας την πρώτη μείωση του μισθώματος, είχε ασκήσει την προγενέστερη αγωγή της (Γ.Α.Κ. .../ Α.Κ.Δ…..14-11-2011), με την οποία επεδίωκε την ανατροπή του θεσπισθέντος με το άρ.21 του Ν.4.002/2011 μαχητού τεκμηρίου της μείωσης του καταβαλλόμενου μισθώματος, κατά ποσοστό 20%. Επί της αγωγής εκείνης εκδόθηκε, κατόπιν ασκηθείσας από τον εναγόμενο Ο.Τ.Α. έφεσης, η 1.235/2018 απόφαση του παρόντος Δικαστηρίου, με την οποία απορρίφθηκε, κατ' ουσία η αγωγή, η οποία, όμως, είχε γίνει πρωτοδίκως (με τη Μ.Π.Α. 1.024/2016) εν μέρει δεκτή, αναγνωρίζοντας ότι στην επίμαχη σύμβαση μίσθωσης δεν ισχύει το ως άνω μαχητό τεκμήριο του Ν.4.002/2011, παραμένοντος σταθερού του μηνιαίου μισθώματος στο συμφωνηθέν ποσό των 30.000Є. Ακολούθως, δυνάμει της υπ'αρ.82/6-7-2020 απόφασης της τακτικής συνεδρίασης του Δημοτικού Συμβουλίου του εναγόμενου Δήμου, σε συνδυασμό με το από 17-7-2020 αντίγραφο της υποβληθείσας δήλωσης πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης στην Α.Α.Δ.Ε. και της ρητής πρόβλεψης δυνατότητας παράτασης στο άρ. 1 του επίμαχου μισθωτηρίου, παρατάθηκε η διάρκεια της μίσθωσης μέχρι την 22-7-2025 (ήτοι, για 17 έτη συνολικά, με χρόνο έναρξης της μίσθωσης την 22-7-2008), με συμφωνηθέν μίσθωμα το ίδιο με το μέχρι τότε καταβαλλόμενο, ύψους 18.300Є. Με την κρινόμενη αγωγή της, όμως, η ενάγουσα-εκκαλούσα - εκμισθώτρια επιδιώκει την ανατροπή του μαχητού τεκμηρίου της μείωσης του καταβαλλόμενου μισθώματος που ρητά προβλέπεται στο άρ.21 του Ν.4.002/2011, και αναλογικά εφαρμόζεται και στην περίπτωση μείωσης μισθωμάτων, βάσει του άρ. 2 του Ν.4081/2012, κατά τα αναφερόμενα στη μείζονα σκέψη, ισχυριζόμενη ότι ουδόλως μειώθηκε, κατά το κρίσιμο χρονικό διάστημα από 1 -10-2012 έως 31-12-2022, η πραγματική μισθωτική αξία του επίδικου μισθίου, η οποία ανέρχεται στο ποσό των 24.000Є. Προς απόδειξη του ισχυρισμού της αυτού, η ενάγουσα επικαλέστηκε ότι από τον Ιούλιο του έτους 2013 λειτουργεί ο τερματικός σταθμός «...» της γραμμής «... -...» του «ΑΤΤΙΚΟ ΜΕΤΡΟ», γεγονός που έχει ως συνέπεια την εκτίναξη της αξίας των ακινήτων ήδη από τον Σεπτέμβριο του έτους 2012, οπότε είχε αρχικά προγραμματιστεί η λειτουργία του. Πράγματι, η γειτνίαση ενός ακινήτου με τερματικό σταθμό του «ΑΤΤΙΚΟ ΜΕΤΡΟ» οδηγεί σε πλεονέκτημα του γειτνιάζοντος ακινήτου, στην προκειμένη όμως περίπτωση που η μίσθωση είναι ειδικού σκοπού για τη στέγαση του δημόσιου (μη ιδιωτικού) ... Γυμνασίου και του ... Λυκείου ... Εκπαίδευσης ... που απευθύνεται σε ελληνομαθείς μαθητές, και η μετακίνηση των μαθητών από και προς το σχολείο γίνεται με τα σχολικά λεωφορεία της Περιφέρειας Αττικής (βλ. ιστοσελίδα σχολείου), η ύπαρξη τερματικού σταθμού δεν είναι καθοριστικής σημασίας για τη διαμόρφωση της μισθωτικής αξίας του επίδικου μισθίου που εκμισθώνεται για τη στέγαση δημόσιου σχολείου, κατόπιν διακήρυξης μειοδοτικής δημοπρασίας μίσθωσης ακινήτου ειδικού σκοπού. Τα ίδια ισχύουν και για την αντίκρουση του ισχυρισμού της ενάγουσας-εκκαλούσας ότι το επίδικο μίσθιο βρίσκεται πλησίον του παλιού αεροδρομίου ..., το οποίο άλλωστε εξακολουθεί να είναι αναξιοποίητο. Επίσης, και ο ισχυρισμός ότι η ανυπαρξία άλλων ανταγωνιστικών ακινήτων, κατάλληλων για τη συγκεκριμένη χρήση της στέγασης δημόσιου σχολείου, ανεβάζει τη μισθωτική αξία του επίδικου μισθίου ή έστω την κρατάει σταθερή κρίνεται αβάσιμος, καθόσον δεν αποδείχθηκε ότι υπάρχει παράλληλα εκδήλωση επιθυμίας για εγκατάσταση άλλης παρόμοιας εκπαιδευτικής μονάδας στην περιοχή, Δ.Δ...., στα πλαίσια αλληλεπίδρασης των δυνάμεων προσφοράς και ζήτησης. Από τα προσκομιζόμενα, δε, αποσπάσματα αποφάσεων του Δημοτικού Συμβουλίου του εναγόμενου- εφεσίβλητου Ο.Τ.Α., έτους 2021, προκύπτει ότι προκηρύχθηκε δημόσιος μειοδοτικός διαγωνισμός για 12ετή μίσθωση ακινήτου, προκειμένου να στεγαστεί το 2° Εργαστηριακό Κέντρο (Ε.Κ.) Διεύθυνσης Δευτεροβάθμιας Εκπαίδευσης Δ'Αθήνας, στην ..., ο οποίος απέβη άκαρπος. Αυτός όμως ο διαγωνισμός αφορούσε ακίνητο σε άλλο Δ.Δ. και όχι στο ..., όπως και άλλον Δήμο αφορούσε η προκήρυξη δημόσιου μειοδοτικού διαγωνισμού για 12ετή μίσθωση ακινήτου, προκειμένου να στεγαστεί το 7° Γυμνάσιο ..., με συνολική ωφέλιμη επιφάνεια τουλάχιστον 800 τ.μ. και αυλή ανάλογης έκτασης, στην ... ..., σύμφωνα με τα προσκομιζόμενα από την εκκαλούσα το πρώτον στο παρόν Δικαστήριο αποσπάσματα αποφάσεων του Δημοτικού Συμβουλίου του Δήμου ... ετών 2107 και 2022, αντίστοιχα. Σε κάθε περίπτωση η οικονομική κρίση που έπληξε το σύνολο της οικονομίας της Χώρας, επίδρασε και στην αξία των ακινήτων, συμπεριλαμβανομένου και του επίδικου που έχει ειδικές προδιαγραφές, καθόσον η αξία των ακινήτων συναρτάται με την υφιστάμενη αγοραστική δύναμη που επλήγη οριζοντίως. Αλλά και από όλα τα συγκριτικά στοιχεία που προσκόμισε η ενάγουσα-εκμισθώτρια δεν αποδείχθηκε ότι το επίδικο μίσθιο δεν παρουσίασε μείωση, κατά το κρίσιμο χρονικό διάστημα από 1-10-2012 έως 31-12-2022, ώστε να δικαιολογείται ανατροπή του τεκμηρίου μείωσης του συμφωνηθέντος μισθώματος, που επήλθε με τον Ν.4081/2012. Συγκεκριμένα, η ενάγουσα- εκκαλούσα προσκόμισε το από 29-6-1989 μισθωτήριο για το κείμενο επί των οδών Λ. ... αρ. 55 και … στη ... Αττικής ακίνητο-οικία, όπου στεγαζόταν το ιδιωτικό εκπαιδευτήριο -Παιδικός Σταθμός-Νηπιαγωγείο, με τον διακριτικό τίτλο «Ο ...», πολυτελούς κατασκευής, επιφάνειας 177 τ.μ., με αρχική συμφωνηθείσα διάρκεια ενός έτους, εξακολούθησε όμως να είναι σε ισχύ η ως άνω μίσθωση, καθιστάμενη αορίστου χρόνου, κατά το χρονικό διάστημα από το έτος 2011 έως το έτος 2019, με καταβαλλόμενο μηνιαίο μίσθωμα 3.137€, ήτοι 3.028€ Χ3,6% χαρτόσημο (βλ. τις δυο δηλώσεις Ε3 για τα φορολογικά έτη 2011 και 2014, αντίστοιχα, την υπεύθυνη δήλωση της ..., διαχειρίστριας της μισθώτριας ομόρρυθμης εταιρείας και την από 18-3-2019 εξώδικη καταγγελία σύμβασης μίσθωσης αορίστου χρόνου, επιδοθείσα την 21-3-2019, τα οποία έγγραφα επικαλέστηκε και προσκόμισε η ενάγουσα-εκκαλούσα). Δηλαδή, η μισθωτική αξία του εν λόγω ακινήτου ανερχόταν κατά το χρονικό διάστημα από το έτος 2011 έως το έτος 2019 στο ποσό των 17,107€/τ.μ. (3.028€: 177 τ.μ.). Το συγκριτικό όμως, αυτό στοιχείο κρίνεται απρόσφορο για τον προσδιορισμό της μισθωτικής αξίας του επίδικου μίσθιο που μισθώνεται έναντι 9,05€/τ.μ., διότι αφορά άλλης τάξης μεγέθους ακίνητο, το οποίο κείται σε μια ακριβή περιοχή της Κ. ..., μπορεί ευχερώς να αλλάξει χρήση και να χρησιμοποιηθεί για οικία, όπως και ήταν πολυτελή κατοικία κατά την κατασκευή της, δεδομένης και της ζήτησης στην περιοχή αγοράς ακινήτων για την απόκτηση της golden visa (που αφορά υπηκόους τρίτων χωρών, οι οποίοι αποκτούν ακίνητη περιουσία, αξίας 250.000Є, όπως ίσχυε, κατά το κρίσιμο χρονικό διάστημα που αναφέρεται στην αγωγή), όπως ισχυρίζεται και η ενάγουσα-εκκαλούσα με την προσθήκη των προτάσεων της που κατέθεσε στον παρόν Δικαστήριο, ενώ, σύμφωνα με τα διδάγματα της κοινής πείρας, τα μικρότερης επιφάνειας ακίνητα εκμισθώνονται ακριβότερα από τα μεγαλύτερης έκτασης, για τα οποία το εμπορικό ενδιαφέρον είναι περιορισμένο, τέλος, δε, το υπό σύγκριση ακίνητο είναι πολύ νεότερης κατασκευής από το επίδικο που είναι κατασκευής του έτους 1974. Όλα δε, τα προαναφερόμενα δικαιολογούν τη μεγαλύτερη μισθωτική αξία του έναντι του επίδικου μισθίου. Τα ίδια ισχύουν και για τα συγκριτικά στοιχεία που προσκόμισε στο Εφετείο για πρώτη φορά η εκκαλούσα και αφορούν ακίνητα στη ... για τη στέγαση αιθουσών νηπιαγωγείου για τις ανάγκες της δίχρονης υποχρεωτικής προσχολικής εκπαίδευσης, δυνάμει σχετικών αποφάσεων του Δήμου ... κατά τα έτη 2020 και 2021 για μίσθωση κτηρίων και συγκεκριμένα: α) καθορίστηκε μίσθωμα συνολικού ύψους 12€/τ.μ., για τρία συνεχόμενα ισόγεια καταστήματα έκτασης 38 τ.μ., 39 τ.μ και 50,25 τ.μ., με απευθείας μίσθωση, β) καθορίστηκε μίσθωμα ύψους 12,94€/τ.μ., για 108,20 τ.μ., κατόπιν μειοδοτικής δημοπρασίας και γ) καθορίστηκε μίσθωμα ύψους 13,27€/τ.μ., για 113 τ.μ., κατόπιν μειοδοτικής δημοπρασίας. Όλα όμως, τα ανωτέρω μίσθια είναι πολύ μικρότερης επιφάνειας και σε ακριβότερη περιοχή, στη ..., άρα πρόκειται για διαφορετικής τάξης μεγέθους ακίνητα και συνεπώς κρίνονται απρόσφορα συγκριτικά στοιχεία. Ομοίως, απρόσφορο τυγχάνει και το έτερο συγκριτικό στοιχείο που προσκόμισε, κατόπιν επίκλησης, η ενάγουσα-εκκαλούσα και αφορά το από 30-3-2010 μισθωτήριο, για το κείμενο επί της οδού ... αρ.26 στο ... Αττικής ακίνητο, όπου στεγάζεται το ιδιωτικό εκπαιδευτήριο νηπιαγωγείου και δημοτικού σχολείου, με τον διακριτικό τίτλο «….», συνολικής επιφάνειας 862 τ.μ., με αρχική συμβατική διάρκεια από 1-9-2010 έως 31-8-2019, η οποία παρατάθηκε μέχρι τουλάχιστον τον κρίσιμο χρόνο (31-12-2022) και με αρχικό μηνιαίο μίσθωμα 9.500Є και από 27-9-2022, 10.000Є, πλέον τέλους χαρτοσήμου 3,6%. Η μισθωτική, δηλαδή, αξία του εν λόγω ακινήτου ανερχόταν, κατά το χρονικό διάστημα από 1-9-2010 έως 26-9-2022, στο ποσό των 11,02€ /τ.μ.(9.500€:862 τ.μ.) και από 27-9-2022 στο ποσό των 11,60€/τ.μ. (10.000€:862 τ.μ.). Εξάλλου, με το άρ.4 του από 30-3-2010 ανωτέρω μισθωτηρίου προβλέφθηκε ρήτρα αναπροσαρμογής μετά το δεύτερο μισθωτικό έτος και για κάθε μετέπειτα έτος, κατά ποσοστό ίσο με τον τιμάριθμο του κόστους ζωής, όπως αυτό έχει επισήμως καθοριστεί για τους αμέσως προηγούμενους 12 μήνες συν 3%, η οποία όμως δεν εφαρμόστηκε, αφού ισχυρίζεται η ενάγουσα- εκκαλούσα ότι το μηνιαίο μίσθωμα παρέμεινε σταθερό καθόλο το χρονικό διάστημα από 1-9-2010 έως 26-9-2022, στο ποσό των 9.500€, γεγονός που αποδεικνύει μείωση μισθωτικής αξίας του εν λόγω ακινήτου. Σε κάθε περίπτωση, μια απόκλιση της τάξης του 20% περίπου μεταξύ του καταβαλλόμενου μισθώματος του επίδικου ακινήτου (9,05€/τ.μ.) και του συγκρινόμενου ακινήτου (11,02€ έως 26-9-2022 και σε 11,60€/τ.μ. για το υπόλοιπο κρίσιμο χρονικό διάστημα) είναι δικαιολογημένη ειδικά στη συγκεκριμένη «ρηχή» αγορά μίσθωσης ακινήτων ειδικής χρήσης, που πραγματοποιούνται λίγες εμπορικές πράξεις, με αποτέλεσμα να μην μπορεί να εξαχθεί εύκολα αντιπροσωπευτικός μέσος όρος μισθωτικής αξίας ακινήτων. Επίσης, απρόσφορο χαρακτηρίζεται και το συγκριτικό στοιχείο που επικαλέστηκε η ενάγουσα-εκκαλούσα και αφορά τη μίσθωση του κείμενου επί της οδού ... αρ. 68 στην ... Αττικής ακινήτου, όπου στεγάζεται το 4° ΓΕ.Λ. ...ς, συνολικής επιφάνειας 819,32 τ.μ. (ισόγειο και πρώτος όροφος συνολικής έκτασης 758,32 τ.μ.+ 61 τ.μ. υπόγειο), με αυλή 950 τ.μ. Ειδικότερα, με την 4.359/2019 απόφαση του παρόντος Δικαστηρίου που προσκόμισε, κατόπιν επίκλησης, η ενάγουσα-εκμισθώτρια- εκκαλούσα, έγιναν δεκτά τα εξής: Δυνάμει του από 25-2-1998 ιδιωτικού μισθωτηρίου συμφωνητικού, που αποτελούσε συνέχεια αρχικής μίσθωσης καταρτισθείσας την 31-10-1979, μισθώθηκε στον εναγόμενο Ο.Τ.Α., ως οιονεί καθολικό διάδοχο της Νομαρχιακής Αυτοδιοίκησης Αθηνών-Πειραιώς, Νομαρχία Αθηνών, όπως στην κρινόμενη περίπτωση, το ανωτέρω ακίνητο, συνολικής επιφάνειας 819,32 τ.μ., αρχικά για χρονικό διάστημα 3 ετών, αντί μηνιαίου μισθώματος 1.700.000 δρχ, ήτοι 4.989€, για τα δυο πρώτα έτη της μίσθωσης, ενώ η εν λόγω μίσθωση έληξε την 31-12-2009, μετά από συνεχείς παρατάσεις, και το καταβαλλόμενο μίσθωμα ανερχόταν, κατά τον χρόνο λήξης, στο ποσό των 7.851,626 (ήτοι 7.851,62€: 819,32τ.μ. =9,58€/τ.μ.).Λόγω της παράνομης παρακράτησης του μισθίου, αναγνωρίστηκε η υποχρέωση του εναγόμενου Ο.Τ.Α. να καταβάλλει στους εκεί εκμισθωτές αποζημίωση χρήσης του ανωτέρω ακινήτου, για το χρονικό διάστημα από 1-2-2012 έως 28-2-2017, η οποία καθορίστηκε στο ποσό των 11.000€ (7.851.626 ως αποζημίωση χρήσης+3.148.38€ ως περαιτέρω ζημία), ήτοι 13,42€/τ.μ. (11.0006:819, 32 τ.μ.). Το υπό σύγκριση όμως, ακίνητο δεν κρίνεται πρόσφορο, λόγω της πολύ μικρής έκτασής του σε σχέση με το επίδικο μίσθιο που έχει υπερδιπλάσια έκταση και όπως προαναφέρθηκε, τα μικρότερης επιφάνειας ακίνητα εκμισθώνονται ακριβότερα από τα μεγαλύτερης έκτασης. Άλλωστε, για τον ίδιο λόγο και η 4.359/2019 απόφαση του παρόντος Δικαστηρίου δεν έλαβε υπόψη του ως συγκριτικό στοιχείο το επίδικο μίσθιο, στα πλαίσια δίκης που αφορούσε το συγκρινόμενο ως άνω ακίνητο, συνολικής επιφάνειας 819,32 τ.μ., όπου στεγάζεται το 4° ΓΕ.Λ. ...ς. Ομοίως απρόσφορο κρίνεται και το συγκριτικό στοιχείο που προσκομίζει η εκκαλούσα το πρώτον στο παρόν Δικαστήριο και αφορά τη μίσθωση από τον Δήμο ... Αττικής, ενός ακινήτου, ισόγειου, έκτασης 90,44 τ.μ. στον ... Αττικής, στα πλαίσια έκτακτης ανάγκης για τη στέγαση παιδικού σταθμού του οικείου Δήμου, διάρκειας ενός έτους, από 21-9- 2022 έως 20-9-2023, με μηνιαίο μίσθωμα 1.4006,ήτοι 15,486/τ.μ. (1.4006:90,44 τ.μ.). Ειδικότερα, το συγκρινόμενο ακίνητο έχει πολύ μικρότερη έκταση σε σχέση με το επίδικο μίσθιο που έχει υπερδιπλάσια έκταση και βρίσκεται σε άλλη περιοχή, με ακίνητα ακριβότερης εμπορικής αξίας. Ανακεφαλαιώνοντας, από όλα τα στοιχεία που επικαλέστηκε η ενάγουσα, δεν αποδεικνύεται ο αγωγικός ισχυρισμός ότι η μισθωτική αξία του επίδικου μισθίου υπολείπεται των υφιστάμενων μισθωτικών αξιών ακινήτων συναφών προδιαγραφών και ίδιας χρήσης στην ίδια περιοχή και συνεπώς συντρέχει λόγος ανατροπής του, αναλογικά εφαρμοζόμενου και στην αυτοδίκαιη μείωση μισθώματος που καταβάλουν οι Ο.Τ.Α. που θεσπίστηκε με το άρ. 2 του N.4081/2012, μαχητού τεκμηρίου. Κατά συνέπεια, οι ισχυρισμοί της ενάγουσας-εκκαλούσας που διαλαμβάνονται στον δεύτερο λόγο έφεσης, ότι τα προαναφερόμενα στοιχεία είναι πρόσφορα για τη σύγκριση και τη συναγωγή ασφαλούς συμπεράσματος μη μείωσης της πραγματικής μισθωτικής αξίας του επίδικου μισθίου, κρίνονται αβάσιμοι κατ'ουσία και για τον λόγο αυτό πρέπει να απορριφθούν. Με βάση τις παραδοχές αυτές, η αγωγή πρέπει να απορριφθεί ως κατ'ουσία αβάσιμη ως προς την επικουρική βάση της περί ανατροπής του μαχητού τεκμηρίου. Επομένως, το πρωτοβάθμιο Δικαστήριο, το οποίο, με την εκκαλούμενη απόφασή του, απέρριψε την αγωγή, με αιτιολογία που εν μέρει αντικαθίσταται και εν μέρει συμπληρώνεται με την αιτιολογία της παρούσας απόφασης (άρ.534 Κ.Πολ.Δ), καλώς εκτίμησε τις αποδείξεις.
VI. Κατ' ακολουθία των ανωτέρω και εφόσον δεν υπάρχουν άλλοι λόγοι έφεσης προς έρευνα, πρέπει η έφεση να απορριφθεί στο σύνολό της ως αβάσιμη. Περαιτέρω, αφού η ένδικη έφεση απορρίπτεται, υπάρχει ήττα της εκκαλούσας και επομένως, πρέπει να εφαρμοστεί το άρθρο 495 §3 του Κ.Πολ.Δ. και να διαταχθεί η εισαγωγή του παράβολου που κατέθεσε η εκκαλούσα, στο δημόσιο ταμείο. Τέλος, το Δικαστήριο εκτιμώντας τις περιστάσεις, μεταξύ των οποίων και της έκδοσης της προγενέστερης αντίθετης απόφασης Μ.Π.Α. 1.024/2016, κρίνει ότι πρέπει να συμψηφιστούν εν μέρει τα δικαστικά έξοδα μεταξύ των διαδίκων για τον παρόντα βαθμό δικαιοδοσίας, λόγω εύλογης αμφιβολίας για την έκβαση της δίκης και να καταδικαστεί, λόγω της ήττας της, η εκκαλούσα σε μέρος των δικαστικών εξόδων του εφεσίβλητου, κατά τα ειδικότερα οριζόμενα κατωτέρω στο διατακτικό (άρθρα 106, 176, 179, 183 και 191 παρ. 2 του Κ.Πολ.Δ.).
ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ
Δικάζει, αντιμωλία των διαδίκων, την υπ'αριθ.εκθ.καταθ. στη Γραμματεία του Πρωτοβάθμιου Δικαστηρίου Г.А.К..../ Ε.Α.Κ..../27-6-2024 και υπ'αριθ.εκθ. καταθ. στη Γραμματεία του παρόντος Δικαστηρίου Γ.Α.Κ..../Ε.Α.Κ..../18-7-2024 έφεση κατά της 1.191/18-10-2023 οριστικής απόφασης του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών (Ειδική Διαδικασία Περιουσιακών -Μισθωτικών Διαφορών).
Δέχεται τυπικά και απορρίπτει κατ'ουσία την έφεση.
Διατάσσει την εισαγωγή στο Δημόσιο Ταμείο του e-παράβολου με κωδικό …./2024, ποσού εκατό (100) ευρώ, που κατέβαλε η εκκαλούσα, κατά την άσκηση της έφεσής της.
Συμψηφίζει κατά ένα μέρος τα δικαστικά έξοδα μεταξύ των διαδίκων για τον παρόντα βαθμό δικαιοδοσίας και επιβάλλει σε βάρος της ενάγουσας-εκκαλούσας μέρος των δικαστικών εξόδων του εφεσίβλητου, το οποίο ορίζει στο ποσό των τριακοσίων ευρώ (300€).
Κρίθηκε, αποφασίσθηκε και δημοσιεύθηκε στην Αθήνα, σε έκτακτη, δημόσια στο ακροατήριό του συνεδρίαση, την 25-2-2025, χωρίς την παρουσία των διαδίκων και των πληρεξουσίων δικηγόρων τους.
Η ΠΡΟΕΔΡΕΥΟΥΣΑ ΔΙΚΑΣΤΗΣ Η ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ