ΤΟ ΜΟΝΟΜΕΛΕΣ ΕΦΕΤΕΙΟ ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗΣ

ΑΡΙΘΜΟΣ 565/2026

ΣΥΓΚΡΟΤΗΘΗΚΕ από τον Δικαστή Κωνσταντίνο Αλεξίου, Εφέτη που τον όρισε η Πρόεδρος Εφετών του Γ' τμήματος του Εφετείου Θεσσαλονίκης και από τη Γραμματέα Μυρτώ Καζαντζή.

ΣΥΝΕΔΡΙΑΣΕ δημόσια στο ακροατήριό του στη Θεσσαλονίκη την 26η Ιανουάριου 2026, για να δικάσει την υπόθεση μεταξύ:

ΤΟΥ ΕΚΚΑΛΟΥΝΤΟΣ : ... ... του ..., με Α.Φ.Μ. …., κατοίκου Θεσσαλονίκης, επί της οδού …., που παραστάθηκε δια δηλώσεως του πληρεξουσίου του δικηγόρου Κωνσταντίνου Μορτόπουλου, που προκατέθεσε προτάσεις.

ΤΗΣ ΕΦΕΣΙΒΛΗΤΗΣ: Της Διαχειριστικής Επιτροπής της πολυκατοικίας που ευρίσκεται επί της οδού …. , με Α.Φ.Μ. ..., ως νομίμως εκπροσωπείται από τον πρόεδρό της, ... ... - ... του ..., κάτοικο ομοίως, που παραστάθηκε δια δηλώσεως του πληρεξουσίου του Δικηγόρου, Κωνσταντίνου Χαϊδούτη του Αθανασίου, που προκατέθεσε προτάσεις.

Η ενάγουσα και ήδη εφεσίβλητη με την από 5.4.2023 (αριθ. εκθ. καταθ. .../2023) αγωγή της προς το Μονομελές Πρωτοδικείο Θεσσαλονίκης, στρεφόμενη κατά του εναγόμενου, ζήτησε να γίνουν δεκτά όσα αναφέρονται σε αυτήν. Το ως άνω πρωτοβάθμιο Δικαστήριο με τη με αριθμ. 1879/2025 οριστική απόφασή του δέχθηκε και ως ουσιαστικά βάσιμη την αγωγή. Την απόφαση αυτή προσβάλλει ενώπιον του Δικαστηρίου τούτου ο εναγόμενος και ήδη εκκαλών με την από 24.3.2025 (αριθ. εκθ. καταθ. …./2025) έφεσή του, η συζήτηση της οποίας προσδιορίστηκε για τη δικάσιμο που αναφέρεται στην αρχή της παρούσας απόφασης ενώπιον του Μονομελούς Εφετείου Θεσσαλονίκης, με αύξοντα αριθμό πινακίου -….-, ζητώντας να απορριφθεί η αγωγή για τους λόγους που αναφέρονται σε αυτήν.

Οι πληρεξούσιοι δικηγόροι των διαδίκων κατέθεσαν έγγραφες προτάσεις, στις οποίες αναφέρθηκαν, και ζήτησαν όσα αναφέρονται σε αυτές.

ΑΦΟΥ ΜΕΛΕΤΗΣΕ ΤΗ ΔΙΚΟΓΡΑΦΙΑ

ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ

Η με αριθμ. εκθέσεως καταθέσεως 788/2025 έφεση έχει ασκηθεί νόμιμα, με κατάθεση του δικογράφου στη γραμματεία του πρωτοβάθμιου δικαστηρίου (άρθρα 495 παρ.1 και 2, 500, 511, 513 παρ.1 περ.β'εδ.α, 516 παρ.1, 517 εδ.α και 520 παρ.1 του ΚΠολΔ) και εμπρόθεσμα, σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 518 παρ. 2 ΚΠολΔ. Πρέπει, επομένως να γίνει τυπικά δεκτή και να εξετασθεί περαιτέρω από το Δικαστήριο τούτο, που είναι καθ'ύλην και κατά τόπο αρμόδιο, κατά την ίδια ως άνω διαδικασία με την οποία εκδόθηκε η εκκαλούμενη απόφαση, ως προς το παραδεκτό και βάσιμο των λόγων τους (άρθρα 19, 533 παρ. 1,2 ΚΠολΔ) και εντός των ορίων που καθορίζονται από αυτούς (άρθρο 522 ΚπολΔ).

Από τον συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 1, 2 παρ. 1,3,4 παρ. 1, 5 περ. α’, 7 παρ. 1, 8 και 13 του ν. 3741 /1929 (ο οποίος, κατά το άρθρο 54 του ΕισΝΑΚ, διατηρήθηκε σε ισχύ και μετά την εισαγωγή του Αστικού Κώδικα), καθώς και των άρθρων 785, 787, 1002 και 1117 ΑΚ προκύπτει αφενός ότι επί οριζόντιας ιδιοκτησίας ιδρύεται κυρίως μεν χωριστή κυριότητα σε όροφο οικοδομής ή διαμέρισμα ορόφου, παρεπομένως δε και αναγκαστική συγκυριότητα, που αποκτάται αυτοδικαίως, κατ’ ανάλογη μερίδα, στα μέρη του όλου ακινήτου, τα οποία χρησιμεύουν σε κοινή απ' όλους τους οροφοκτήτες χρήση, αφετέρου ότι κάθε ιδιοκτήτης ορόφου ή διαμερίσματος οικοδομής, για την οποία έχει συσταθεί εγκύρως οριζόντια ιδιοκτησία, δικαιούται, λόγω της αναγκαίας συγκυριότητας του επί των κοινοχρήστων μερών της οικοδομής, να κάνει ακώλυτη χρήση τούτων και να προβαίνει στην επισκευή και ανανέωση αυτών, αρκεί να μην βλάπτει τα αντίστοιχα δικαιώματα των λοιπών συνιδιοκτητών και να μη μεταβάλλει τον συνήθη προορισμό των μερών αυτών. Επίσης, από τις ίδιες ως άνω διατάξεις συνάγεται ότι οι συνιδιοκτήτες κοινής οικοδομής, η οποία υπάγεται στο καθεστώς του νόμου αυτού, μπορούν να ρυθμίσουν ελεύθερα με σύμβαση, που καταρτίζεται με τη σύμπραξη όλων διά συμβολαιογραφικού εγγράφου και μεταγράφεται, τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις τους, τόσο ως προς τα αναγκαστικά αδιαίρετα (κοινά) μέρη της οικοδομής, όσο και ως προς τις χωριστές οριζόντιες ιδιοκτησίες κατ' ορόφους ή διαμερίσματα ορόφων και μάλιστα κατά παρέκκλιση από τις ενδοτικού δικαίου διατάξεις του ανωτέρω νόμου και του αστικού κώδικα. Στην περίπτωση αυτή οι κατά τον τρόπο αυτό δημιουργούμενοι περιορισμοί της κυριότητας έχουν τον χαρακτήρα δουλείας κατ' άρθρο 13 παρ. 3 του ν. 3741/1929, χωρίς όμως να είναι πραγματική δουλεία με την έννοια των άρθρων 1118 και 1119 ΑΚ [αν και γίνεται δεκτό ότι προστατεύονται με την αναλογική εφαρμογή της διάταξης του άρθρου 1132 ΑΚ (ΑΠ 1725/2006 ΕπιθΔικΠολ 2006.204)], αλλά με την έννοια ότι δεσμεύουν τους καθολικούς και ειδικούς διαδόχους των συμβληθέντων και αντιτάσσονται κατά τρίτων. Συνεπώς, με τον κανονισμό εγκύρως καθιερώνονται περιορισμοί και απαγορεύσεις στη χρήση των ανωτέρω πραγμάτων και πέραν των αναφερομένων στο άρθρο 3 του ανωτέρω νόμου (ΑΠ 70/2019 A' ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ ΝΟΜΟΣ). Ειδικότερα, αναφορικά με τη συμφωνημένη ή απαγορευμένη χρήση (που αποτελεί το περιεχόμενο της δουλείας), ο κανονισμός μπορεί να προβλέπει: α) την απαγόρευση ορισμένης χρήσης, β) το ότι οι οριζόντιες ιδιοκτησίες θα χρησιμοποιούνται αποκλειστικά για ορισμένη χρήση (λ.χ. για κατοικία) και γ) την απαγόρευση γενικά οποιοσδήποτε χρήσης, η οποία συνεπάγεται τη δημιουργία υπερβολικών θορύβων, ρύπανσης, δυσοσμίας κλπ. [βλ. ΑΠ 493/1983 ΕΕΝ 1984.58 και ΕπιθΔικΠολ 1984.171, ΕφΘεσ (Μον) 986/2020 Αρμ. 2020.1281, ΕφΑθ 1522/1986 ΕπιθΔικΠολ 1986.119]. Κατ' ακολουθία τούτων, αν με κάποιο όρο απαγορεύεται στους συνιδιοκτήτες η ενέργεια μεταβολών σε κάθε περίπτωση ή ορισμένη χρήση των πραγμάτων αυτών, η απαγόρευση ισχύει και όταν από την απαγορευμένη πράξη δεν παραβλάπτεται η χρήση ούτε θίγονται τα δικαιώματα των άλλων συνιδιοκτητών τους ή του όλου οικοδομήματος, ούτε μεταβάλλεται ο συνήθης προορισμός του. Επομένως, δεν απαιτείται στη συγκεκριμένη περίπτωση η έρευνα, αν συντρέχουν οι ανωτέρω προϋποθέσεις του νόμου, για να κριθεί αν έλαβε χώρα ανεπίτρεπτη, ως αντικείμενη στον κανονισμό, ενέργεια συνιδιοκτήτη. Αντιθέτως, αν δεν υπάρχει ειδική συμφωνία μεταξύ όλων των συνιδιοκτητών αναφορικά με τον τρόπο χρήσης των διηρημένων ιδιοκτησιών και των εξ αδιαιρέτου μερών της οικοδομής, καθένας από τους συνιδιοκτήτες έχει όλα τα δικαιώματα που ανήκουν στον κύριο, εφόσον όμως η άσκηση αυτών δεν παραβλάπτει τη χρήση των άλλων ιδιοκτητών ή δεν μειώνει την ασφάλεια αυτών ή του οικοδομήματος. Έτσι δικαιούται σε απόλυτη χρήση του ορόφου ή του διαμερίσματος του και των κοινών πραγμάτων και μπορεί να επιχειρήσει μεταβολές ή προσθήκες στο διαμέρισμά του και στα αδιαιρέτως κοινά μέρη του οικοδομήματος, καθώς και να προβαίνει στην επισκευή ή ανανέωση αυτών, υπό τον όρο να μη βλάπτει τα δικαιώματα των λοιπών συνιδιοκτητών, να μη μεταβάλλει τον συνήθη προορισμό και τη χρήση αυτών και να μη παραβλάπτει τη χρήση των άλλων ιδιοκτητών, ούτε να μειώνει την ασφάλεια αυτών ή του οικοδομήματος, λαμβανομένης υπόψη της καλής πίστης, καθώς και των χρηστών ηθών. Η ενάσκηση του δικαιώματος κάθε συνιδιοκτήτη για απόλυτη χρήση του διαμερίσματος του και των κοινών μερών του οικοδομήματος πρέπει να γίνεται κατά τέτοιο τρόπο, ώστε να μη βλάπτονται τα δικαιώματα των λοιπών συνιδιοκτητών. Δηλαδή, απαιτείται η χρήση να γίνεται κατά τέτοιο τρόπο, ώστε όχι μόνο να μη βλάπτεται η χρήση των κοινών μερών της οικοδομής από τους λοιπούς συνιδιοκτήτες, αλλά και οποιοδήποτε δικαίωμα αυτών από τον θεσμό της οροφοκτησίας (ΑΠ 70/2019, ΑΠ 881 /2019 A' ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ ΝΟΜΟΣ). Αν και πότε θίγονται τα δικαιώματα των λοιπών συνιδιοκτητών ή υπάρχει μεταβολή του συνήθους προορισμού των κοινών μερών με τη χρήση τους από ορισμένους συνιδιοκτήτες, κρίνεται κατά περίπτωση, με βάση τις συγκεκριμένες συνθήκες και στο πλαίσιο του γενικότερου συμφέροντος της ομαλής λειτουργίας της σχέσης της οροφοκτησίας [ΑΠ 532/2019 A’ ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 273/2018, ΑΠ 200/2018 ΤΝΠ ΔΣΑ ΙΣΟΚΡΑΤΗΣ, ΑΠ 92/2017, ΑΠ 639/2010 A' ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 381/2009 ΝοΒ 2009.1431, Εφθεσ (Μον) 16/2019 Αρμ. 2020.789, ΕφΑθ 933/2011 ΕπιθΔικΠολ 2011.143, ΕφΑθ 6150/2009 ΕλλΔνη 2010.562 και ΕπιθΔικΠολ 2011.131]. Ειδικότερα, βλαπτική για τα δικαιώματα των λοιπών συνιδιοκτητών είναι η χρήση που εμποδίζει ή δυσχεραίνει υπέρμετρα την εκ μέρους τους χρήση των οριζόντιων ιδιοκτησιών τους ή και τη σύγχρηση των κοινών μερών, ενώ μεταβολή του συνήθους προορισμού προκαλείται, όταν η συγκεκριμένη χρήση αλλοιώνει τον προορισμό των κοινών μερών, που ορίζεται με δικαιοπρακτική ρύθμιση ή, σε περίπτωση ελλείψεώς της, προκύπτει από τη φύση των πραγμάτων και τον σκοπό που αυτά υπηρετούν, κατά τα διδάγματα της κοινής πείρας, στη λειτουργία της οροφοκτησίας, καθώς και από τις συνθήκες της συγκεκριμένης περίπτωσης [ΑΠ 645/2012 ΕπιθΔικΠολ 2012.198, ΑΠ 639/2010 ΝοΒ 2010.2330, ΑΠ 381/2009 ΝοΒ 2009.1431, ΕφΘεσ (Μον) 16/2019 Αρμ. 2020.789, ΕφΑΘ 933/2011 ΕπιθΔικΠολ 2011.143, ΕφΑΘ 6150/2009 ΕλλΔνη 2010.562 και ΕπιθΔικΠολ 2011.131]. Περαιτέρω, κάθε συνιδιοκτήτης, εφόσον από τις ενέργειες άλλου συνιδιοκτήτη παραβλάπτεται στη χρήση των κοινών πραγμάτων και μειώνεται η ασφάλεια της οικοδομής, έχει το δικαίωμα να ζητήσει την άρση της προσβολής, την παράλειψή της στο μέλλον, καθώς και την επαναφορά των πραγμάτων στην προηγούμενη κατάσταση [ΟλΑΠ 8/2002 ΕπιθΔικΠολ 2002.6 και ΝοΒ 2003.649, ΑΠ 532/2019 A' ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 1655/2018 A' ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 273/2018, ΑΠ 200/2018 ΤΝΠ ΔΣΑ «ΙΣΟΚΡΑΤΗΣ», ΑΠ 92/2017 A' ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 1300/2014 ΝοΒ 2015.63, ΑΠ 151/2014 A' ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 645/2012 ΕπιθΔικΠολ 2012.198, ΑΠ 639/2010 ΝοΒ 2010.2330, ΑΠ 40/2007 A' ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 115/2003 ΧρΙΔ 2003.427 και ΝοΒ 2003.1632, ΑΠ 463/2003 ΕλλΔνη 2003.1635, ΕφΘεσ (Μον) 986/2020 Αρμ. 2020.1281, ΕφΘεσ (Μον) 16/2019 Αρμ. 2020.789]. Κατά τη διάταξη του άρθρου 216 παρ. 1 ΚΠολΔ το δικόγραφο της αγωγής, εκτός από τα στοιχεία που ορίζονται στα άρθρα 118 ή 117, πρέπει να περιέχει: α) σαφή έκθεση των γεγονότων που θεμελιώνουν σύμφωνα με το νόμο την αγωγή και δικαιολογούν την άσκηση της, β) ακριβή περιγραφή του αντικειμένου της διαφοράς και γ) ορισμένο αίτημα. Η έκθεση δε στο δικόγραφο της αγωγής του συνόλου των ανωτέρω στοιχείων θα πρέπει να γίνεται κατά τέτοιο τρόπο, έτσι ώστε να παρέχεται στον μεν εναγόμενο η δυνατότητα αντίκρουσης της αγωγής, στο δε Δικαστήριο οι προϋποθέσεις ελέγχου της νομικής και ουσιαστικής βασιμότητάς της [βλ. ΑΠ 515/2016 ΕπιθΕμπΔ 2016.826, ΑΠ 935/2014 ΝοΒ 2014.2326, ΑΠ 1196/2012 ΝοΒ ΑΠ 250/2011 ΕπιθΕμπΔ 2011.591 και ΔΕΕ 2011.1052, ΑΠ 1297/2009 ΕπιθΠολΔ 2009.682, ΑΠ 1198/2009 ΔΕΕ 2009.1361 και ΕπιθΕμπΔ 2010.419, ΑΠ 1042/2009 ΕπιθΕμπΔ 2010.46 και ΕπιθΠολΔ 2010.444, ΑΠ 1611/2008 Δίκη 2008.1131]. Σε διαφορετική περίπτωση, η μη πλήρης αναφορά των ανωτέρω στοιχείων καθιστά την αγωγή αόριστη και οδηγεί στην απόρριψή της ως απαράδεκτης, λόγω έλλειψης διαδικαστικής προϋπόθεσης, η οποία αποτελεί και προϋπόθεση του παραδεκτού της (ΟλΑΠ 1573/1981, ΑΠ 780/2011 ΝοΒ 2012.331, ΑΠ 1342/2006 ΕλλΔνη 2007.869). Ειδικότερα, προκειμένου περί διαφοράς μεταξύ ιδιοκτητών χωριστών (οριζόντιων ή κάθετων) ιδιοκτησιών ή μεταξύ αυτών και του διαχειριστή πολυκατοικίας ή οικοδομής, που έχει υπαχθεί στο σύστημα της χωριστής ιδιοκτησίας (οριζόντιας ή κάθετης), απαραίτητα στοιχεία της αντίστοιχης αγωγής είναι: α) Η ιδιότητα του διαδίκου, ενάγοντος ή εναγόμενου, ως κυρίου της οριζόντιας ιδιοκτησίας. Η αναφορά αυτή δεν απαιτείται να είναι λεπτομερής, δηλαδή δεν είναι ανάγκη να γίνεται ειδικότερη περιγραφή των οριζόντιων ιδιοκτησιών των διαδίκων, ούτε να αναφέρονται οι μεταβιβαστικοί τίτλοι και η μεταγραφή τους, αλλά αρκεί να αναφέρεται στο δικόγραφο της αγωγής ότι οι διάδικοι είναι κύριοι (ιδιοκτήτες) συγκεκριμένων οριζόντιων ιδιοκτησιών της συγκεκριμένης οικοδομής, πολύ περισσότερο όταν δεν αμφισβητείται η εν λόγω ιδιότητά τους ως ιδιοκτητών (ΑΠ 174/2003 ΕλλΔνη 2004.793 και ΕπιθΔικΠολ 2005.17, ΑΠ 406/1996 ΕλλΔνη 1997.52, ΑΠ 186/1996 ΕλλΔνη 1996.596 και ΕπιθΔικΠολ 1996.29, ΕφΛαρ 288/2014 Δικογραφία 2016.216, ΕφΘεσ 2840/2002 Αρμ. 2003.949, ΕφΑθ 7210/2001 ΕπιθΔικΠολ 2001.316, ΕφΑθ 2009/2001 ΕπιθΔικΠολ 2004.220, ΕφΑθ 6096/2001 ΑρχΝ 2002.644, ΕφΑθ 7337/1999 ΕπιθΔικΠολ 2001.211, ΕφΑθ 2681/1998 ΕπιθΔικΠολ 1998.230, ΕφΑθ 3171/1998 ΕλλΔνη 1998.1398, ΕφΑθ 8505/1998 ΕπιθΔικΠολ 2001.111). β) Η προέλευση (από το νόμο ή από τη σύμβαση) του δικαιώματος ή της αξίωσης, των οποίων ζητείται η ικανοποίηση και αν αυτά απορρέουν από σύμβαση (δηλαδή από την πράξη σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας και τον κανονισμό της οικοδομής), θα πρέπει να αναφέρεται ρητά η σύμβαση αυτή και αν έχει μεταγράφει νόμιμα, γιατί τότε μόνο δεσμεύει τους συνιδιοκτήτες, χωρίς να είναι απαραίτητο να μνημονεύεται και ο τόμος και ο αριθμός μεταγραφής της στο οικείο υποθηκοφυλακείο, γ) Η πρόβλεψη από την πράξη σύστασης του συγκεκριμένου δικαιώματος ή της συγκεκριμένης υποχρέωσης των συμβαλλομένων, των οποίων ζητείται η ικανοποίηση ή η αποκατάσταση και ο τρόπος που παραβιάστηκε η αντίστοιχη διάταξη της πράξης αυτής [ΑΠ 151/2014 A' ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ ΝΟΜΟΣ, ΕφΔωδ (Μον) 27/2021, ΕφΑιγ (Μον) 41/2021, ΕφΑιγ (Μον) 124/2019 Α' ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ ΝΟΜΟΣ, ΕφΛαρ (Μον) 149/2017 ΤΝΠ ΔΣΑ «ΙΣΟΚΡΑΤΗΣ», ΕφΠειρ (Μον) 112/2016 A' ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ ΝΟΜΟΣ, ΕφΑθ 4604/2011 ΕπιθΔικΠολ 2012.122, ΕφΑθ 6700/2011 ΕπιθΔικΠολ 2012.126, ΕφΠατρ 979/2009 ΑχΝομ 2010.640, ΕφΑθ 530/2006 ΕλλΔνη 2008.284]. Δηλαδή, θα πρέπει να προσδιορίζονται στο αγωγικό δικόγραφο όλα εκείνα τα περιστατικά που θεμελιώνουν την αξίωση, τόσο ως προς την ύπαρξη της παραβίασης, όσο και το είδος και η έκταση των προσβαλλόμενων δικαιωμάτων του εξ αδιαιρέτου συγκύριου, προκειμένου να είναι εφικτή η οριοθέτησή τους και σε περίπτωση παραδοχής της αγωγής η εκτέλεση της απόφασης (ΑΠ 40/2007 A' ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ ΝΟΜΟΣ). Αναφορικά με τη μνεία στην αγωγή της μεταγραφής της πράξης σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας και του κανονισμού της οικοδομής, επικρατεί διχογνωμία στη νομολογία, καθώς κατά την προαναφερόμενη κρατούσα άποψη της νομολογίας των Εφετείων της χώρας, η αναφορά αυτή αποτελεί αναγκαίο στοιχείο του περιεχομένου της αγωγής, χωρίς πάντως να είναι αναγκαία η μνεία του τόμου και του αριθμού μεταγραφής στο οικείο υποθηκοφυλακείο. Αντιθέτως, έχει υποστηριχθεί και η άποψη ότι δεν είναι απαραίτητο να μνημονεύεται στην αγωγή ότι έχει μεταγράφει η πράξη σύστασης της οριζόντιας ιδιοκτησίας, που διέπει τις σχέσεις των συνιδιοκτητών (ΑΠ 186/1996 ΕλλΔνη 1996.596 και ΕπιθΔικΠολ 1996.29, ΕφΑθ 2026/2008 ΕπιθΔικΠολ 2008.154, ΕφΠειρ 91/2004 ΠειρΝομ 2004.160, ΕφΑθ 7337/1999 ΕπιθΔικΠολ 2001.211). Εξίσου, επικρατεί διχογνωμία και αναφορικά με την υποχρέωση αναφοράς στην αγωγή του χρόνου, κατά τον οποίο παραβιάστηκε η αντίστοιχη διάταξη της πράξης σύστασης της οριζόντιας ιδιοκτησίας και του κανονισμού της οικοδομής, καθώς η μία άποψη της νομολογίας υποστηρίζει ότι η αναφορά αυτή είναι αναγκαία για το ορισμένο της αγωγής [ΕφΠειρ (Μον) 112/2016 A' ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ ΝΟΜΟΣ, ΕφΑθ 4604/2011 ΕπιθΔικΠολ 2012.122, ΕφΑθ 6700/2011 ΕπιθΔικΠολ 2012.126, ΕφΠατρ 979/2009 ΑχΝομ 2010.640, ΕφΑθ 530/2006 ΕλλΔνη 2008.284]. Ωστόσο, η κρατούσα άποψη δέχεται ότι όταν με την αγωγή ζητείται η άρση της προσβολής και η παράλειψή της στο μέλλον και ειδικότερα η καθαίρεση ή η απομάκρυνση κατασκευών, που έχουν ανεγερθεί ανεπίτρεπτα επί των κοινόκτητων και κοινόχρηστων (αδιαιρέτων) μερών του οικοδομήματος κατά παράβαση του κανονισμού, δεν απαιτείται για το ορισμένο της αγωγής ο προσδιορισμός του ακριβούς χρόνου που τελέστηκε η συγκεκριμένη παραβίαση, ενόψει του γεγονότος ότι ο βλαπτόμενος συνιδιοκτήτης μπορεί να ασκήσει το δικαίωμά του ακόμη και εάν πέρασαν πολλά έτη από τις βλαπτικές ενέργειες [ΑΠ 532/2019, ΑΠ 151/2014 Α'ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ ΝΟΜΟΣ, ΕφΑιγ (Μον) 41 /2021, ΕφΑιγ (Μον) 124/2019, ΕφΛαρ (Μον) 149/2017 ΤΝΠ ΔΣΑ «ΙΣΟΚΡΑΤΗΣ», ΕφΠειρ (Μον) 364/2016 A’ ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ ΝΟΜΟΣ],

Με την κρινόμενη αγωγή της η ενάγουσα Διαχειριστική Επιτροπή εκθέτει ότι εξελέγη ως Πρόεδρος και νομίμως εκπροσωπών αυτή ο ...ς ...ς- ...ς, δυνάμει της από 19-10-2021 απόφασης της Γενικής Συνέλευσης της πολυωρόφου οικοδομής, κείμενης στη Θεσσαλονίκη, επί της οδού ... ... αριθμ. 47, ενώ ο τελευταίος είναι και κύριος μίας αυτοτελούς διηρημένης οριζόντιας ιδιοκτησίας, δυνάμει των αναφερόμενων συμβολαίων, νομίμως μεταγεγραμμένων. Ότι η ανωτέρω οικοδομή ανεγέρθηκε το έτος 1978 και με την με αριθμό .../1978 πράξη σύστασης οριζόντιων ιδιοκτησιών του Συμβολαιογράφου Θεσσαλονίκης, …., που μεταγράφηκε νομίμως στα βιβλία μεταγραφών του Υποθηκοφυλακείου Θεσσαλονίκης συστάθηκε ιδιοκτησία κατά ορόφους κατά την έννοια των διατάξεων του ν. 3741/1929, ενώ δυνάμει του υπ’ αριθμόν .../…. 1981 Κανονισμού πολυκατοικίας του ως άνω Συμβολαιογράφου, νομίμως μεταγεγραμμένου ρυθμίζονται οι σχέσεις μεταξύ των ιδιοκτητών της οικοδομής. Ότι η εν λόγω οικοδομή αποτελεί γραφειακό μέγαρο χωρίς να υπάρχουν κατοικίες και δίχως να διαλαμβάνεται πρόβλεψη στον ανωτέρω Κανονισμό περί δυνατότητας χρήσης των γραφειακών χώρων ως κατοικιών. Ότι ο εναγόμενος είναι αποκλειστικός κύριος, νομέας και κάτοχος ενός αυτοτελούς και διηρημένου γραφείου με αποχωρητήριο του πέμπτου ορόφου της αυτής οικοδομής δυνάμει του υπ’ αριθμόν ….-2019 συμβολαίου αγοραπωλησία γραφείου του Συμβολαιογράφου Θεσσαλονίκης, …., νομίμως καταχωρισθέντος στο Κτηματολογικό Γραφείου Θεσσαλονίκης. Ότι ο εναγόμενος περί των αρχών του θέρους 2020 προέβη σε έναρξη εργασιών ανακαίνισης και αναδιαμόρφωσης του γραφείου του, μετατρέποντας τελικώς αυτό σε κατοικία, την οποία έκτοτε εκμισθώνει σε τρίτους, κατά παράβαση σχετικών όρων του κανονισμού που διέπει την λειτουργία της πολυκατοικίας και χωρίς την συναίνεση των λοιπών συνιδιοκτητών της οικοδομής. Ότι ειδικότερα, προέβη σε διάφορη διαμερισμάτωση του χώρου με την κατασκευή κουζίνας και μεγαλύτερο λουτρού, με σκοπό την οικονομική του εκμετάλλευση από τη μίσθωση του χώρου ως κατοικία. Ότι η μετατροπή αυτή του γραφείου σε κατοικία αντίκειται στον κανονισμό διοίκησης της οικοδομής και δη στα άρθρα 17 και 19 αυτού, ενώ από τη χρήση των χώρων αυτών ως κατοικιών τίθενται ζητήματα βλάβης για τις υπόλοιπες ιδιοκτησίες της οικοδομής, καθότι διαταράσσεται η ησυχία και εύρυθμη λειτουργία αυτής, λαμβανομένου υπ’ όψιν των ήχων που παράγονται από τη χρήση του εκμισθωμένου χώρου του εναγόμενου ως κατοικία. Με βάση το ανωτέρω ιστορικό, η ενάγουσα Διαχειριστική Επιτροπή, εκπροσωπούμενη από τον Πρόεδρό της αιτείται Α') να υποχρεωθεί ο εναγόμενος να παύσει να χρησιμοποιεί την περιγραφόμενη ως άνω οριζόντια ιδιοκτησία του ως κατοικία- διαμέρισμα με την εκμίσθωσή του σε τρίτους προς βραχυχρόνια ή μακροχρόνια μίσθωση, αλλά μόνον ως γραφείο, σύμφωνα με τον ισχύοντα Κανονισμό της οικοδομής, Β') να απειληθεί κατά του εναγομένου ως ιδιοκτήτη της περιγραφόμενης οριζόντιας ιδιοκτησίας προσωπική κράτηση διάρκειας ενός (1) έτους και χρηματική ποινή δύο χιλιάδων ευρώ (2.000,00 €) για κάθε παράβαση της απόφασης που θα εκδοθεί, και να καταδικαστεί ο εναγόμενος στην καταβολή της δικαστικής τους δαπάνης. Το πρωτοβάθμιο Δικαστήριο δίκασε την αγωγή κατά την ειδική διαδικασία των άρθρων 647 επ. Κ.ΠολΔ (άρθρο 648 παρ. 2 του Κ.Πολ.Δ), καθόσον αφορά σε διαφορά (διένεξη) μεταξύ συνιδιοκτητών και συγκεκριμένα διαφορά που αφορά στις υποχρεώσεις και τα δικαιώματα έκαστου συνιδιοκτήτη, όπως αυτά πηγάζουν από τη συνδέουσα τους διαδίκους σχέση οροφοκτησίας (με την πρόσθετη επισήμανση ότι ο προσδιορισμός για την εκδίκαση της υπό κρίση έφεσης στο πινάκιο του Γ τμήματος τους Εφετείου Θεσσαλονίκης και όχι του Ε 'τμήματος, που είναι κατά τον Κανονισμό αρμόδιο για να επιλαμβάνεται τις οικείες εφέσεις, δεν επάγεται ακυρότητα ή δικονομικό απαράδεκτο, στο μέτρο που αφορά σε θέμα εσωτερικής λειτουργίας και καταμερισμού των εργασιών του Εφετείου Θεσσαλονίκης). Περαιτέρω, η με το παραπάνω περιεχόμενο ένδικη αγωγή κρίθηκε (ορθά) πλήρως ορισμένη και νόμω βάσιμη, ερειδόμενη στις διατάξεις των άρθρων 1, 2, 3 § 1, 5, 13 και 14 του ν. 3741/1929, 1002, 1117 ΑΚ, 947 § 1 και 176, 191 παρ.2 ΚΠολΔ, σύμφωνα με τα προδιαλαμβανόμενα στην ανωτέρω σχετική μείζονα σκέψη της παρούσας απόφασης. Στη συνέχεια η εκκαλουμένη αφού απέρριψε τους αρνητικούς ισχυρισμούς της αγωγής, και συγκεκριμένα ότι η μεταβολή της χρήσης της οριζόντιας ιδιοκτησίας του εναγόμενου από γραφείο σε διαμέρισμα με σκοπό την εκμετάλλευσή του μέσω μακροχρόνιας μίσθωσης δεν αντίκειται στις διατάξεις του κανονισμού, ότι από τη μετατροπή της χρήσης του σε κατοικία ουδέποτε εκμισθώθηκε μέσω ηλεκτρονικής πλατφόρμας για βραχυχρόνια μίσθωση, καθώς και ότι η αλλαγή χρήσης δεν επιφέρει καμία επιβλαβή επενέργεια στην οικοδομή, η οποία επιβαρύνεται περισσότερο από τη χρήση των χώρων ως γραφείων παρά ως κατοικιών, την έκανε (την αγωγή) δεκτή και ως ουσιαστικά βάσιμη και υποχρέωσε τον εναγόμενο να παύσει να χρησιμοποιεί την περιγραφόμενη στο σκεπτικό της παρούσας οριζόντια ιδιοκτησία του ως κατοικία- διαμέρισμα αλλά και να προβαίνει στην εκμίσθωσή της σε τρίτους προς βραχυχρόνια ή μακροχρόνια μίσθωση για οικιστική χρήση, περιοριζόμενος στη χρήση της ανωτέρω οριζόντιας ιδιοκτησίας του σύμφωνα με, τον υπ' αριθμόν .../20-01-1981 Κανονισμό οικοδομής του Συμβολαιογράφου Θεσσαλονίκης, ... ... με την απειλή σε βάρος του εναγόμενου χρηματική ποινή χιλίων (1.000) ευρώ και προσωπική κράτηση διάρκεια δέκα (10) ημερών για κάθε παραβίαση της αμέσως προηγούμενης διάταξης. Κατά της εκκαλουμένης παραπονείται με την έφεση του ο ηττηθείς εναγόμενος για λόγους που ανάγονται σε κακή εφαρμογή των ερμηνευτικών διατάξεων των άρθρων 173 και 200 ΑΚ και για εσφαλμένη εκτίμηση των αποδείξεων αναφορικά με το επιτρεπτό της μεταβολής χρήσης της οριζόντιας ιδιοκτησίας, ζητώντας να απορριφθεί ως ουσιαστικά αβάσιμη η αγωγή της ενάγουσας.

II. Με τη διάταξη του άρθρου 529 παρ. 1 εδ. α'ΚΠολΔ σύμφωνα με την οποία, "Στην κατ'έφεση δίκη επιτρέπεται να γίνει επίκληση και προσαγωγή νέων αποδεικτικών μέσων" εισάγεται ο δικονομικός κανόνας, κατ'αρχήν, του επιτρεπτού της προσκομιδής νέων αποδεικτικών μέσων στο εφετείο. Ως νέα αποδεικτικά μέσα, κατά την άνω διάταξη, θεωρούνται, είτε αυτά που δεν υποβλήθηκαν καθόλου πρωτοδίκως, είτε εκείνα που υποβλήθηκαν μεν πρωτοδίκως, αλλά απαραδέκτως, όπως λ.χ. εκπρόθεσμα ή χωρίς επίκληση ή χωρίς νόμιμη σήμανση κλπ, είναι δε αδιάφορο αν το πρωτοβάθμιο δικαστήριο, αποφάνθηκε ρητά για το απαράδεκτο των εν λόγω αποδεικτικών μέσων ή αντιπαρήλθε σιωπηρά το τελευταίο και έλαβε αυτά υπόψη του (ΑΠ 1718/2022, ΑΠ 988/2021, ΑΠ 308/2020). Τα αποδεικτικά αυτά μέσα είναι παραδεκτά στην κατ'έφεση δίκη, αν η νόμιμη επίκληση και προσκομιδή τους, γίνει με τις ενώπιον του εφετείου υποβληθείσες προτάσεις των διαδίκων (ΑΠ 1183/2020, ΑΠ 374/2019, ΑΠ 284/2018). Ειδικότερα, η επίκληση από το διάδικο των ενόρκων βεβαιώσεων, αν προσκομίζονται πρώτη φορά στο Εφετείο, πρέπει να γίνεται με τις προτάσεις της δευτεροβάθμιας δίκης (ΑΠ 1831/2023, ΑΠ 383/2023, ΑΠ 1538/2022) και να είναι ειδική, ούτως ώστε να προκύπτει από αυτή, ο αριθμός, ο εξετασθείς μάρτυρας και ο εξετάσας και να καθορίζεται ότι έλαβε χώρα νόμιμη κλήτευση του αντιδίκου (ΑΠ 1831/2023, ΑΠ 383/2023, ΑΠ 1538/2022). Τα νέα αποδεικτικά μέσα προσκομίζονται μέχρι την κατ'έφεση συζήτηση (ΑΠ 1186/2023), ενώ ειδικότερα από τις διατάξεις των άρθρων 421-424 ΚΠολΔ, όπως τροποποιήθηκαν με το ν. 4335/2015 και ακολούθως με το N.4871/2021, ο οποίος εφαρμόζεται και στις εκκρεμείς υποθέσεις, σε συνδυασμό με το άρθρο 529 παρ.ια ΚΠολΔ, προκύπτει ότι προϋπόθεση, για την παραδεκτή επίκληση ενόρκων βεβαιώσεων, ως νέων αποδεικτικών μέσων, στην κατ'έφεση δίκη, είναι να έχουν δοθεί αυτές νόμιμα μετά τη συζήτηση στο πρωτοβάθμιο δικαστήριο και πριν τη συζήτηση της έφεσης (ΑΠ 1538/2022), σύμφωνα με τους όρους και τις προϋποθέσεις των άνω άρθρων 421-424 ΚΠολΔ, και να προσκομίζονται μέχρι την κατ'έφεση δίκη με τις ενώπιον του εφετείου προτάσεις. Περαιτέρω, κατά το άρθρο 559 αριθ. 11 περ. γ' ΚΠολΔ, αναίρεση επιτρέπεται και όταν το δικαστήριο της ουσίας παρά το νόμο δεν έλαβε υπόψη αποδεικτικά μέσα που οι διάδικοι επικαλέστηκαν και προσκόμισαν. Μεταξύ των αποδεικτικών μέσων περιλαμβάνονται και οι ένορκες βεβαιώσεις, τις οποίες το Εφετείο, οφείλει να λάβει υπόψη του και όταν λήφθηκαν μετά τη συζήτηση στο πρωτοβάθμιο δικαστήριο, κατ'άρθρο 529 παρ.ΐα ΚΠολΔ, εφόσον συντρέχουν σωρευτικά οι, για το παραδεκτό τούτων, απαιτούμενες, εκτός των άλλων, δύο προϋποθέσεις, δηλαδή να έχουν ληφθεί πριν από τη συζήτηση της υπόθεσης σ' αυτό και να έχει κλητευθεί νόμιμα ο αντίδικος του επισπεύδοντος τη λήψη τους δύο τουλάχιστον εργάσιμες ημέρες πριν από αυτήν (ΑΠ 1023/2023, ΑΠ 87/2022). Ενόψει των ανωτέρω η επίκληση της ένορκης βεβαίωσης αν προσκομίζεται, πρώτη φορά, στο Εφετείο, πρέπει να γίνεται με τις προτάσεις της δευτεροβάθμιας δίκης (ΑΠ 204/2017, ΑΠ 1461/2013, ΑΠ 481/2013), αν δε αυτή προσκομισθεί μετά τη συζήτηση με την προσθήκη αντίκρουση στις προτάσεις, είναι απαράδεκτη, εκτός αν αποδεικνύει ισχυρισμό που προβλήθηκε παραδεκτά με την προσθήκη των προτάσεων, δηλαδή όταν αποδεικνύει ισχυρισμό ο οποίος αποσκοπεί να εξουδετερώσει ισχυρισμό του αντιδίκου που προβλήθηκε για πρώτη φορά με τις προτάσεις της συζήτησης (ΑΠ 1189/2025, ΑΠ 935/2023).

Από την ένορκη κατάθεση των μαρτύρων των διαδίκων που περιλαμβάνονται στα ταυτάριθμα με την εκκαλουμένη πρακτικά δημόσιας συνεδρίασης και από όλα τα έγγραφα, που οι διάδικοι νομίμως επικαλούνται και προσκομίζουν, πλην της από 29.1.2026 ένορκης βεβαίωσης του μάρτυρα του εναγόμενου, ... ..., που δεν λαμβάνεται υπόψη κατά τα αναφερόμενα στην ανωτέρω σχετική υπό στοιχείο II μείζονα σκέψη της παρούσας απόφασης δηλονότι προσκομίζεται για πρώτη φορά με την προσθήκη επί των προτάσεων στο δευτεροβάθμιο Δικαστήριο και δεν αφορά σε αντίκρουση ισχυρισμού της ενάγουσας που διατυπώθηκε με τις προτάσεις της δευτεροβάθμιας δίκης, τα οποία λαμβάνονται υπ’ όψιν, για μερικά από τα οποία γίνεται ειδική αναφορά κατωτέρω, χωρίς όμως να έχει παραλειφθεί οποιοδήποτε τούτων για την κατ' ουσία διάγνωση της διαφοράς (ΑΠ 1697/2010, ΑΠ 187/2010, ΑΠ 211/2006, ΑΠ 1659/2005 ΝΟΜΟΣ), μεταξύ των οποίων περιλαμβάνονται οι προσκομιζόμενες φωτογραφίες από τον εναγόμενο, η γνησιότητα των οποίων δεν αμφισβητήθηκε, την από 28-08-2023 τεχνική έκθεση του Ηλεκτρολόγου Μηχανικού και Μηχανικού Η/Υ, ... ..., η οποία προσκομίζεται με επίκληση από τον εναγόμενο και συνετάγη με δική του επιμέλεια, και η οποία (έκθεση - εκτίμηση) κατά τη διάταξη του άρθρου 390 ΚΠολΔ εκτιμάται ελεύθερα, αποδεικνύονται τα ακόλουθα πραγματικά περιστατικά: Η ενάγουσα Διαχειριστική Επιτροπή εξελέγη δυνάμει της από 19-10-2021 απόφασης της Γενικής Συνέλευσης της πολυωρόφου οικοδομής, κείμενης στη Θεσσαλονίκη, επί της οδού ... ... αριθμ. 47, με τρία τακτικά μέλη, ήτοι τον Πρόεδρο αυτής και νομίμως εκπροσωπούντο αυτή, ... ...- ..., τον Διαχειριστή και Ταμία, …. και Σύμβουλο, τον ... ..., με διετή θητεία. Στις 06-12-2023 δυνάμει της από 06-12-2023 απόφασης της Γενικής Συνέλευσης εξελέγησαν τα τακτικά μέλη Διαχειριστικής Επιτροπής και συγκεκριμένα ο ...ς ...ς- ...ς, ο ...ς ...ς και η ... ..., καθώς και αναπληρωματικό μέλος ο ...ς ..., ενώ δυνάμει της από 08-12-2023 απόφασης της Γενικής Συνέλευσης της ορίσθηκε ως Πρόεδρος αυτής και νομίμως εκπροσωπών αυτή, ο ...ς ...ς- ...ς, ως Διαχειριστής και Ταμίας, ο ...ς ...ς και ως Σύμβουλος, η ... .... Περαιτέρω, αποδεικνύεται ότι ο Πρόεδρος αυτής, ο ...ς ...ς- ...ς, είναι και κύριος μίας αυτοτελούς διηρημένης οριζόντιας ιδιοκτησίας της επίδικης οικοδομής, δυνάμει των υπ’ αριθμόν .../1990 και .../1993 συμβολαίων του Συμβολαιογράφου Θεσσαλονίκης, ... ..., νομίμως μεταγεγραμμένων στα βιβλία μεταγραφών του Υποθηκοφυλακείου Θεσσαλονίκης, στον τόμο ... και α/α … και στον τόμο … και α/α …., αντιστοίχως. Η ανωτέρω οικοδομή ανηγέρθη το έτος 1978 και με τη με αριθμό .../1978 πράξη σύστασης οριζόντιων ιδιοκτησιών του Συμβολαιογράφου Θεσσαλονίκης, ... ..., που μεταγράφηκε νομίμως στα βιβλία μεταγραφών του Υποθηκοφυλακείου Θεσσαλονίκης συστάθηκε ιδιοκτησία κατά ορόφους κατά την έννοια των διατάξεων του ν. 3741/1929, ενώ δυνάμει του υπ’ αριθμόν .../20-01- 1981 Κανονισμού πολυκατοικίας του ιδίου Συμβολαιογράφου, νομίμως μεταγεγραμμένου στα βιβλία μεταγραφών του Υποθηκοφυλακείου Θεσσαλονίκης στον τόμο … και α/α …., ρυθμίζονται οι σχέσεις μεταξύ των ιδιοκτητών της οικοδομής. Περαιτέρω, αποδεικνύεται ότι ο εναγόμενος είναι αποκλειστικός κύριος, νομέας και κάτοχος ενός αυτοτελούς και διηρημένου γραφείου με αποχωρητήριο του πέμπτου ορόφου της αυτής οικοδομής με αριθμό εσωτερικής αρίθμησης «1», με πρόσοψη στην οπίσθια πρασιά, εμβαδού άνευ αναλογίας κοινοχρήστων 33,139 τμ, και μικτού εμβαδού 40,170 τμ, συνορευόμενου ολόγυρα βορειοανατολικά με οπίσθιο ακάλυπτο χώρο, βορειοδυτικά με το υπ’ αριθμόν «2» γραφείο, νοτιοανατολικά με ανελκυστήρα και το υπ’ αριθμόν «16» γραφείο και νοτιοδυτικά με κοινό διάδρομο και ανελκυστήρα, με αναλογούν ποσοστό συγκυριότητας στο οικόπεδο και στους λοιπούς κοινόχρηστους και κοινόκτητους χώρους, μέρη και εγκαταστάσεις της οικοδομής 4.498/1000 εξ αδιαιρέτου, δυνάμει του υπ’ αριθμόν ….-2019 συμβολαίου αγοραπωλησίας γραφείου του Συμβολαιογράφου Θεσσαλονίκης, …., νομίμως καταχωρισθέντος στο Κτηματολογικό Γραφείου Θεσσαλονίκης. Περαιτέρω, αποδεικνύεται ότι ο εναγόμενος περί των αρχών του θέρους 2020 προέβη σε έναρξη εργασιών ανακαίνισης και αναδιαμόρφωσης του γραφείου του, μετατρέποντας τελικώς αυτό σε κατοικία, την οποία έκτοτε εκμισθώνει σε τρίτους, και ειδικότερα, προέβη σε διάφορη εσωτερική διαρρύθμιση με γυψοσανίδες του χώρου με την κατασκευή κουζίνας και μεγαλύτερου λουτρού, με σκοπό την οικονομική του εκμετάλλευση από τη μίσθωση του χώρου ως κατοικία. Ειδικότερα, αποδεικνύεται ότι ο εναγόμενος α') την 01-01-2021 εκμίσθωσε το επίδικο ακίνητο με σύμβαση μίσθωσης διάρκειας ενός έτους, δυνάμει του από 19- 12-2020 μισθωτηρίου συμβολαίου και τη με αριθμ. ….2020 απόδειξη υποβολής δήλωσης πληροφορικών στοιχείων μίσθωσης ακίνητης περιουσίας στην ΑΑΔΕ, στον ... …., β') εκμίσθωσε το ακίνητό του με σύμβαση μίσθωσης διάρκειας ενός έτους, από 01-01-2021 έως 31-12-2021, δυνάμει του από 30-12-2021 μισθωτηρίου συμβολαίου και τη με αριθμ. ….-2022 απόδειξη υποβολής δήλωσης πληροφορικών στοιχείων μίσθωσης ακίνητης περιουσίας στην ΑΑΔΕ, στον …. ..., και γ') την 15-12-2023 εκμίσθωσε το ακίνητό του με σύμβαση μίσθωσης διάρκειας από 15-12-2023 έως 01-10-2025, δυνάμει του από 15-12-2023 μισθωτηρίου συμβολαίου και τη με αριθμ. ….2024 απόδειξη υποβολής δήλωσης πληροφορικών στοιχείων μίσθωσης ακίνητης περιουσίας στην ΑΑΔΕ, στον ... .... Η ενάγουσα Διαχειριστική Επιτροπή με την άσκηση της αγωγής της ισχυρίζεται ότι η εν λόγω οικοδομή αποτελεί γραφειακό μέγαρο χωρίς να υπάρχουν κατοικίες και δίχως να διαλαμβάνεται πρόβλεψη στον ανωτέρω Κανονισμό περί δυνατότητας χρήσης των γραφειακών χώρων ως κατοικιών. Αντιθέτως, ο εναγόμενος ισχυρίζεται ότι ουδόλως απαγορεύεται από τον κανονισμό η χρήση της οριζόντιας ιδιοκτησίας του ως διαμερίσματος- κατοικίας, καθώς στην ως άνω συμβολαιογραφική πράξη και δη στο άρθρο 19 του Κανονισμού ορίζονται ρητά οι απαγορευμένες χρήσεις, στις οποίες δεν υπάγονται οι κατοικίες. Επιπροσθέτως, ισχυρίζεται ότι προέβη συννόμως στη μετατροπή της χρήσης τηρώντας τις προβλεπόμενες πολεοδομικές διατάξεις και δη προέβη στις κάτωθι ενέργειες αναφορικά με τη μετατροπής της χρήσης: ο εναγόμενος προκειμένου να προβεί στην αλλαγή χρήσης της ιδιοκτησίας του αιτήθηκε και έλαβε την έγκριση του Τμήματος Προστασίας Νεωτέρων Μνημείων και Κινητών Πολιτιστικών Αγαθών της Γενικής Διεύθυνσης Αναστήλωσης Μουσείων και Τεχνικών Έργων, όπως προκύπτει από το από 29-07-2020 έγγραφο της Υπηρεσίας, στο οποίο μεταξύ άλλων αναφέρεται «Στο πλαίσιο της προστασίας του ευρύτερου ιστορικού τόπου κατά τις σχετικές διατάξεις του νόμου 3028/2002, η Υπηρεσία μας δεν έχει αντίρρηση για την προτεινόμενη αλλαγή χρήσης, από επαγγελματικό χώρο σε κατοικία, διαμερίσματος του 5ου ορόφου, του κτιρίου του θέματος, φερόμενης ιδιοκτησίας κ. ... ......», ενώ σχετικώς εξεδόθη η υπ’ αριθμ. …2020 έγκριση εργασιών δόμησης μικρής κλίμακας και η με αριθμό …/2020 ενημέρωση Οικοδομικής Άδειας/Άδειας Δόμησης της Υπηρεσίας Δόμησης Θεσσαλονίκης. Επίσης, πραγματοποιήθηκε ενημέρωση της Δ/νσης Δημοτικών Προσόδων και Πόρων του Δήμου Θεσσαλονίκης και της ΔΕΔΔΗΕ για την αλλαγή χρεώσεων δημοτικών τελών, καθώς και σχετική δήλωση στο Ε9 του εναγομένου. Περαιτέρω, αποδεικνύεται ότι στο άρθρο 17 του Κανονισμού με τίτλο «Δικαιώματα-Περιορισμοί- Υποχρεώσεις συνιδιοκτητών» ορίζεται ότι : «Έκαστος ιδιοκτήτης εις ό,τι αφορά την ιδιοκτησίαν του έχει το απόλυτο δικαίωμα της κατά βούλησιν ιδιοχρήσεως, μεταπωλήσεως, εκμεταλλεύσεως ως γίνεται και επί παντός πράγματος, υπό τον όρον όμως ότι διά της διαθέσεως τούτης δεν θα παρβλάπτωνται τα δικαιώματα των άλλων συνιδικοκτητών και δεν θα τίθενται εις κίνδυνον η ασφάλεια και η στερεότης του όλου κτιρίου και θα τηρώνται επακριβώς οι όροι και οι διατάξεις του παρόντος Κανονισμού ». Επίσης, στο άρθρο 18 του Κανονισμού με τον τίτλο «Ειδικαί Απαγορεύσεις» ορίζεται : « Το γραφείο και κάθε άλλος χώρος κοινόκτητος και κοινόχρηστος απαγορεύεται να χρησιμοποιώνται ως Γραφεία Δημοσίων Υπηρεσιών, γενικώς ασφαλιστικών Οργανισμών, Πολιτικών Κομμάτων, υποψηφίων Βουλευτών, και Δημοτικών Αρχών, ως φροντιστήριο σπουδών, οίκοι ανοχής ή ετέρου είδους κακόφημα κέντρα ή τόπος προς ασέλγειαν ή υπό τοιούτων εκδιδόμενων επί χρήμασιν ατομικώς ή γενικώς, κέντρο διασκεδάσεως, λέσχαι, βιοτεχνίαι και χορευτικά τοιούτα, μπαρ, εργαστήριο πόσης φύσεως, κλινικών, έδραι συλλόγων επαναστατικών εκδηλώσεων, έδραν επαγγελματικών σωματείων, γραφεία τελετών, εργαστήρια χημικών επεξεργασιών και αποθηκαι εύφλεκτων υλικών και όπλων. Ειδικώτερον, διά το Α' και Β' καταστήματα ως τα Υ1 και Υ2 υπόγεια απαγορεύεται η εγκατάστασις συνεργείων λαμαρινάδων ή άλλως εις συνεργεία προκαλούντα θορύβους και δυσοσμίας. Γενικότερα, απαγορεύεται η εγκατάστασις επαγγελματιών ως αι εργασίαι προκαλούσι θορύβους, συρροήν ατόμων ή εγκυμονούσι κινδύνους διά την ζωήν των ενοικούντων και των ιδιοκτησιών, αλλά και την καλήν και αρμονικήν εμφάνισιν και ασφάλειαν της οικοδομής ανατρέπουν. Πας ιδιοκτήτης ή μισθωτής ή χρήστης είναι υπεύθυνος έναντι της Διαχειρίσεως και πάσης Αρχής, δι’ ό, τι συμβαίνει εις τον χώρον του. Ούτοι δέον όπως τηρώσι τας εκάστοτε ισχυούσας Αστυνομικός Διατάξεις διατηρούντες ακεραίαν την ευθύνην εις περίπτωσιν παραβάσεώς των. Όσον αφορά τα υπόγεια В-A και τα καταστήματα ταύτα θα χρησιμοποιούνται διά παν ελεύθερον επάγγελμα, η ενάσκησις του οποίου δεν προκαλεί κίνδυνον διά την ζωήν των ενοικούντων και την ασφάλειαν της οικοδομής. Η τοποθέτησις διαφημιστικών ταμπελών φωτεινών ή μη επιτρέπεται μόνον διά τα καταστήματα, απηγορευμένης απολύτως εις τους άλλους χώρους της προσόψεως». Από τις παραπάνω διατάξεις του Κανονισμού, που συνιστά μία πολύπλευρη δεσμευτική δικαιοπραξία, ερμηνευομένων συμπληρωματικά σύμφωνα με τις αρχές της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών κατά τις διατάξεις των άρθρων 173 και 200 του ΑΚ, προκύπτει η απαγόρευση χρήσης των οριζόντιων ιδιοκτησιών της πολυόροφης οικοδομής ως κατοικιών, καθότι πρόκειται για «μέγαρο» με αυτοτελείς μικρές οριζόντιες ιδιοκτησίες που κατά τη βούληση των τότε συμβαλλόμενων συνιδιοκτητών, όπως τούτη αποτυπώθηκε στον Κανονισμό και ερμηνεύεται με την συμπληρωματική συνδρομή των ερμηνευτικών διατάξεων των άρθρων 173 και 200ΑΚ και με συνεκτίμηση των αρχών του άρθρου 288ΑΚ, προορίζεται αποκλειστικά για στέγαση χώρων αμιγούς επαγγελματικής χρήσης. Σε πλήρη αρμονία με τα αμέσως ανωτέρω αναφερόμενα ο εν λόγω Κανονισμός δεν επιτρέπει την αλλαγή χρήσης των οριζοντίων ιδιοκτησιών σε κατοικίες ήδη σε πρώτο επίπεδο, με άμεσο αποτέλεσμα να μην υφίσταται υποχρέωση έρευνας αφενός της παρακώλυσης σύγχρησης των κοινοχρήστων και κοινοκτήτων μερών της οικοδομής λόγω της αλλαγής αυτής, αφετέρου της ενόχλησης σε επίπεδο ασφάλειας ή θορύβων των λοιπών ιδιοκτητών λόγω της ανεπίτρεπτης αλλαγής αυτής. Στο σημείο αυτό δέον να επισημανθεί ότι ο αρνητικός ισχυρισμός του εναγόμενου ότι πριν από τη μετατροπή της χρήσης της οριζόντιας ιδιοκτησίας του από επαγγελματική σε οικιστική χρήση, έλαβε την έγκριση των αρμόδιων αρχών, ως αναλυτικώς παρατίθεται παραπάνω, σε κάθε περίπτωση αλυσιτελώς προβάλλεται, διότι η κατά τις οικείες πολεοδομικές διατάξεις, νομιμοποίηση της μετατροπής της οριζόντιας ιδιοκτησίας του από γραφείο σε κατοικία με την έγκριση της πολεοδομικής αρχής δεν ασκεί κάποια έννομη επιρροή, διότι η απαγόρευση του κυρίου ορόφου ή διαμερίσματος οικοδομής, η οποία έχει υπαχθεί στο καθεστώς της οριζόντιας ιδιοκτησίας να ενεργεί αντίθετα προς τη συστατική πράξη της οροφοκτησίας ή στον κανονισμό (όταν υπάρχει, όπως εν προκειμένω) δεν αίρεται από τη νομιμοποίηση των κατασκευών με βάση τις πολεοδομικές διατάξεις και ούτε νομιμοποιούνται οι κατασκευές αυτές έναντι των λοιπών συνιδιοκτητών της οικοδομής (ΑΠ 1300/2014, Εφθεσ 1899/2018 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ). Περαιτέρω, ως προαναφέρθηκε, αλυσιτελώς ο εναγόμενος ισχυρίζεται ότι με την αλλαγή χρήσης της οριζόντιας ιδιοκτησίας του δεν προκαλείται βλάβη στους λοιπούς συνιδιοκτήτες, διότι όταν με κάποιο όρο απαγορεύεται στους συνιδιοκτήτες η ενέργεια μεταβολών σε κάθε περίπτωση ή ορισμένη χρήση των χωριστών οριζόντιων ιδιοκτησιών τους, η απαγόρευση ισχύει και όταν από την απαγορευμένη πράξη δεν παραβλάπτεται η χρήση, ούτε θίγονται τα δικαιώματα των άλλων συνιδιοκτητών τους ή του όλου οικοδομήματος, ούτε μεταβάλλεται ο συνήθης προορισμός του, με αποτέλεσμα να μην απαιτείται στη συγκεκριμένη περίπτωση η έρευνα, αν συντρέχουν οι ανωτέρω προϋποθέσεις του νόμου, για να κριθεί αν έλαβε χώρα ανεπίτρεπτη, ως αντικείμενη στον κανονισμό, ενέργεια συνιδιοκτήτη (ΑΠ 968/1997 ΑΠ 622/1990, ΑΠ 1184/1986 δημοσιευμένες στην ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ). Ωστόσο δέον να επισημανθεί ότι πρωτίστως ουσιαστικό αλλά και νομικό ζήτημα εμφανίζεται στους παλαιούς κανονισμούς (αυτούς προ του έτους 2015, οπότε και η χρήση πλατφορμών βραχυχρόνιας μίσθωσης ειδικά στα μεγάλα αστικά κέντρα παρουσίασε γεωμετρική ανάπτυξη), καθώς στους νέους κανονισμούς υφίσταται κατά το μάλλον ή ήττον σχετική πρόβλεψη για αυτού του είδους τις μισθώσεις, και ειδικά στους παλαιούς κανονισμούς όχι τόσο των οριζοντίων ιδιοκτησιών που έχουν τον χαρακτήρα κατοικιών, καθώς τούτο επιλύεται ευχερέστερα με την επίκληση της έννοιας της ασφάλειας των λοιπών «σταθερών» ενοίκων της οικοδομής και της ενδεχόμενης επιβάρυνσης ή αλλοίωσης των κοινόχρηστων μερών της οικοδομής από τη διαρκή εναλλαγή προσώπων, όσο των οριζόντιων ιδιοκτησιών που κατά τον παλαιό κανονισμό έχουν ως αποκλειστική χρήση την επαγγελματική, όπως συμβαίνει στην προκειμένη περίπτωση. Ειδικότερα με αναφορά στον χρόνο σύνταξής του κανονισμού το έτος 1981 όταν η συνήθης χρήση των διαιρετών χώρων ήταν επαγγελματική και κατά τη δέουσα συσταλτική ερμηνεία των περιορισμών που τίθενται σε αυτόν με το άρθρο 19 λόγω του ιδιάζοντα χαρακτήρα τους ως μορφών επέμβασης του απόλυτου δικαιώματος της εξουσίας διαθέσεως και με δεδομένη την αλλαγή που σαφώς και έλαβε χώρα προϊόντος του χρόνου από το έτος 1981 και εντεύθεν, καθώς κατά τα διδάγματα της κοινής πείρας που λαμβάνονται αυτεπάγγελτα υπόψη (336 παρ.4 ΚπολΔ) η περιοχή που κείται η πολυόροφη οικοδομή (...) από περιοχή αμιγώς επαγγελματικής χρήσης, όπου δραστηριοποιούνταν κυρίως βιοτεχνικοί χώροι, δικηγορικά γραφεία, ασφαλιστικά γραφεία, έδρες εταιριών, έχει αναπτυχθεί παράλληλα με γεωμετρική πρόοδο τουριστικά με την ανάπτυξη ενός ιδιαίτερα έντονου και ζωηρού ιστού κέντρων διασκέδασης και εστίασης, ξενοδοχειακών μονάδων και τουριστικών καταλυμάτων, το οποίο ανταποκρίνεται στη σύγχρονη αναπτυσσόμενη οικονομία της περιοχής του ευρύτερου πολεοδομικού ιστού της Θεσσαλονίκης, που σαφώς δεν μπορεί να αγνοηθεί, με την επισήμανση ότι στην προκειμένη περίπτωση δεν δύναται να εφαρμοσθούν οι διατάξεις του N. 5170/2025 για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις που απηχούν το πνεύμα της απόφασης C-724/2018 για το επιτρεπτό των γεωγραφικών περιορισμών και του Κανονισμού 2024/1028, καθώς αφορούν σε χρόνο μεταγενέστερο της δημοσίευσης της εκκαλουμένης, οπότε και εφαρμοστέες οι διατάξεις του N. 5073/2023, προβληματισμός εγείρεται (ουσιαστικός μα και νομικός ως προέλεχθη), για το εάν διατηρείται με την αλλαγή χρήσης σε κατοικία, που όμως με βάση την αρχή της οικονομίας του διαμοιρασμού περιλαμβάνεται αυτή σε πλατφόρμα βραχυχρόνιας μίσθωσης ως τουριστικό κατάλυμα, ο αμιγής χαρακτήρας της ως αστικής μίσθωσης κατοικίας ή εάν μεταλλάσσεται με γνώμονα και τις διαφοροποιήσεις ανάλογα με την παροχή μόνο του καταλύματος ή και πρόσθετων υπηρεσιών καθαριότητας/ παροχής κλινοσκεπασμάτων. Το παρόν Δικαστήριο που συντάσσεται με την κρατούσα μέχρι του παρόντος θέση της Νομολογίας ως προς το θέμα αυτό κρίνει ότι, ανεξαρτήτως του υπαρκτού μεγέθους του πορισμού εισοδήματος εν είδει οιονεί επαγγελματικής δραστηριότητας της βραχυχρόνιας μίσθωσης ακινήτου, στην προκειμένη περίπτωση που πρόκειται για μία οριζόντια ιδιοκτησία, ενός φυσικού προσώπου, διατηρείται ο χαρακτήρας της αστικής μίσθωσης ακινήτου που ανεπίτρεπτα κατά τον ισχύοντα κανονισμό άλλαξε χρήση από επαγγελματική στέγη σε κατοικία (πρβλ για τον θέμα των παλαιών κανονισμών ΜονΕφΑθ 4547/2023, για την ταυτότητα ως κατοικία ΜονΕφΑθ 4375/2023 και άρθρο Αλέξανδρου Σπυρίδωνος, Δικηγόρου, Βραχυχρόνια Μίσθωση μέσω διαδικτυακής πλατφόρμας - Επιχειρηματική δραστηριότητα υπό το νομικό πέπλο αστικής μίσθωσης στο νομικό περιοδικό «ΣΥΝΗΓΟΡΟΣ» 158/2023 σελ 22-26). Με βάση τα προαναφερόμενα το πρωτοβάθμιο Δικαστήριο που με την εκκαλουμένη θεώρησε ότι οι διατάξεις του Κανονισμού ερμηνευόμενες με βάση τις διατάξεις των άρθρων 173 και 200ΑΚ απαγόρευαν τη μετατροπή της χρήσης των οριζόντιων ιδιοκτησιών σε κατοικίες ορθά στην προκειμένη περίπτωση εφάρμοσε το Νόμο και εκτίμησε τις αποδείξεις με εμπλουτισμό των αιτιολογιών της με τις αιτιολογίες της παρούσας (534 ΚπολΔ) με συνέπεια, αφού απορριφθούν οι σχετικοί λόγοι έφεσης, να απορριφθεί η έφεση στο σύνολό της. Τέλος τα δικαστικά έξοδα της εφεσίβλητης του παρόντος βαθμού δικαιοδοσίας θα πρέπει να επιβληθούν σε βάρος του εκκαλούντος, λόγω της ήττας του στη μεταξύ τους δίκη (176,183 ΚπολΔ).

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ

ΔΙΚΑΖΕΙ με παρόντες τους διαδίκους.

ΔΕΧΕΤΑΙ τυπικά την έφεση ΑΠΟΡΡΙΠΤΕΙ αυτήν κατ’ ουσίαν.

ΔΙΑΤΑΣΣΕΙ την κατάπτωση του παράβολου της έφεσης και την εισαγωγή του στο Δημόσιο Ταμείο.

ΚΑΤΑΔΙΚΑΖΕΙ τον εκκαλούντα στην καταβολή των δικαστικών εξόδων της εφεσίβλητης του παρόντος βαθμού δικαιοδοσίας, τα οποία ορίζει στο ποσό των χιλίων (1.000,00) ΕΥΡΩ.

Κρίθηκε, αποφασίσθηκε και δημοσιεύθηκε σε έκτακτη, δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριο του στη Θεσσαλονίκη στις 3 Απριλίου 2026.

Ο ΔΙΚΑΣΤΗΣ

Η ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ